Dos lotes frente al mar, inscritos y sin un solo gravamen. Alguien vive en ellos desde 2018 y el Catastro los tiene dibujados en otro lugar. Este expediente reúne la prueba, propone la ruta legal y dice qué hace falta.
Lo que sigue se escribió en agosto, antes de la visita del 8 de septiembre y antes de leer los títulos de toda la manzana. Tres cosas que afirma ya no son ciertas:
La casa de 2018 está sobre el lote 3, de Mejía Sánchez. Los lotes 1 y 2 están vacíos.
El problema no es un ocupante: es que la Calle El Tiburón, que da acceso a los lotes, se vendió en dos franjas por $120,000 en enero de 2026.
El Ing. Campos Valle, que esta página recomendaba contratar, es el perito de la contraparte.
Lo vigente está aquí: El plano según los títulos · La visita del 8 de septiembre
Lotes 1 y 2, Polígono H · Lotificación Boca Poza · Hacienda Cangrejera, La Libertad Costa
Todo lo que sabemos, con su prueba. El plan de hoy. El acta notarial lista para el notario. Y lo que el Estado contestó en octubre. 16 de octubre de 2026.
Los dos lotes están inscritos a nombre de Nelson Alexander David Pérez Aguirre, al cien por ciento del derecho de dominio, sin gravámenes, sin restricciones, sin alertas y sin presentaciones pendientes. Consta en certificaciones del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
La ubicación del inmueble quedó fijada en agosto de 2026. Un ingeniero ajeno midió en campo, en octubre de 2024, un vértice que cae a 6.41 metros del lindero oriente de estos lotes, distancia que corresponde al ancho de la Calle El Tiburón que declara la escritura. El Instituto Geográfico y del Catastro Nacional nombró esa calle por escrito en una resolución del 5 de noviembre de 2024.
Faltan dos cosas, y son separables.
La primera es de papel. El Catastro tiene el Lote 1 vinculado a la parcela 0509R17-530, que mide 602 metros cuadrados y se ubica al otro lado de la calle. El Lote 2 carece de parcela catastral vinculada, tanto en el mapa 0509R17 como en cualquier otro del país. La vinculación del Lote 1 se corrige; la del Lote 2 se pide. Son dos trámites distintos.
La segunda es de suelo. Hay terceros ocupando el inmueble. Se desconoce su identidad, la fecha en que iniciaron la ocupación y el título que invocan. Nunca se ha levantado un acta notarial.
El acta notarial de inspección y requerimiento, practicada con topógrafo, sirve a los dos frentes a la vez.
| Número | Qué es | De dónde sale |
|---|---|---|
| 2,025.00 m² | Área inscrita de los dos lotes sumados | Las dos certificaciones del Registro |
| mediados de 2028 | Cuando los ocupantes cumplen diez años y queda cerrada la vía rápida del Juez de Paz. Faltan 21 meses | La casa apareció entre enero y octubre de 2018, según imágenes de satélite fechadas |
| $222,750 | Valor central del terreno saneado y desocupado. Como está hoy, entre $44,500 y $66,800 | Estimación sobre dos anclajes reales, con método declarado en la sección 7 |
| $34.29 | Lo que costó inscribir el trámite equivalente a un vecino de esta manzana, en noviembre de 2024 | Boleta de presentación 202405039953 |
Cada afirmación va acompañada del documento que la sostiene, y los documentos están reproducidos en la sección 4. Lo que es deducción está dicho como deducción. Los costos que no están confirmados van marcados así. Los valores del terreno son una estimación con método declarado, no un avalúo.
Las imágenes que siguen muestran el estado del inmueble y la fecha en que apareció la construcción. Todas llevan las parcelas del CNR dibujadas encima y su barra de escala.
Los dos lotes azules están dibujados con los rumbos y las distancias exactas de la escritura inscrita, verificados por un ingeniero topógrafo revisor. Cada figura lleva su nombre, su matrícula y su clave catastral cuando la tiene.
Qué es exacto y qué no. Los dos lotes azules, el lote 3 y la porción vendida están a escala, con sus medidas reales. Los vecinos están en su lado correcto pero su forma es aproximada: la escritura dice quién está a cada lado, no cuánto mide cada uno. Y este plano no está puesto sobre el mapa nacional: falta un punto medido con GPS en el terreno para amarrarlo, y ese punto lo da la visita del acta notarial.
Los documentos reproducidos a continuación sostienen cada afirmación de este informe. Van agrupados por lo que prueban, para poder mostrarlos al notario y al ingeniero sin abrir el expediente completo.
Once hechos del expediente están acreditados por documento. La tabla los enumera con la pieza que sostiene cada uno.
| Hecho | Con qué se prueba |
|---|---|
| Los dos lotes son de Nelson Pérez al 100 %, sin gravámenes, restricciones, alertas ni presentaciones | Certificaciones extractadas 05202300000509 y 05202300000511 |
| Áreas inscritas: 1,066.28 m² y 958.72 m². La geometría del Lote 1 encierra 1,078.63, o sea 12.35 de más | Escritura inscrita y cálculo verificado por ingeniero topógrafo revisor |
| El Catastro tiene el Lote 1 vinculado a la parcela 530, que mide 602 m² y está al otro lado de la calle. El Lote 2 no tiene ninguna parcela | Ficha catastral 062023002172 e índice nacional de Clave Catastral |
| El propio CNR reconoció el error y dijo que las parcelas correctas son 176, 177 y 197 | Nota de la llamada del 3-oct-2024. Ojo: es una nota nuestra, no una resolución |
| La Calle El Tiburón existe y el CNR la nombró por escrito, y la ubicó al poniente del Polígono E, o sea entre ese polígono y el Polígono H | Resolución del IGCN, transacción 052024017404, 5-nov-2024 |
| Un vértice medido en campo por un tercero cae a 6.41 m del lindero oriente de los dos lotes, que es el ancho declarado de esa calle | Certificación literal de la remedición, matrícula 30358883 |
| La casa apareció entre enero y octubre de 2018, y el 3 de mayo de 2018 el banco fotografió monte sin construcción | Google Earth histórico y avalúos AE 792 y AE 793 |
| Un lote del mismo Polígono H se vendió en $130,000 el 28 de julio de 2026, y el impuesto de $3,042.86 se pagó de verdad | Certificación literal de la compraventa, matrícula 30381269 |
| Existe el camino y un vecino lo recorrió este año: diligencias notariales, mensura, Revisión de Perímetro en el IGCN que asigna la clave catastral, e inscripción por $34.29 | La misma certificación de la remedición |
| Las parcelas 176, 177 y 197 no tienen ninguna matrícula y figuran «Estado de El Salvador, sin antecedente» | Listado del parcelario del CNR e índice de Clave Catastral |
| Las coordenadas de las fichas del CNR están en NAD27 Centroamérica, no en SIRGAS. Eso explica el desfase de 145 m | Cálculo verificado contra la geometría oficial del servidor del CNR |
| Rumbo | Quién | Matrícula | Parcela |
|---|---|---|---|
| Norte y Poniente | Carlos Alberto Guirola Klein, porción número tres de la Hacienda Cangrejera | 30082155-00000 | ninguna en todo el país |
| Sur | Lote 3: Manuel Antonio Mejía Sánchez, que lo compró el 27 de mayo de 2016. Lote 5 y lote 6 completan el lindero sur. El lote 4 ya está identificado: matrícula 30209773, 963.20 m², del mismo Mejía Sánchez, y no está al sur sino al poniente, corriendo por detrás de los lotes 1 y 2. | lote 3 · 30187031 lote 5 · 30210197 y 30210198 lote 6 · 30209656 | 195 |
| Oriente | Lotes 11 y 12 del Polígono E, de Rafael Eduardo Hernández Morán, con la Calle El Tiburón de por medio | 30358883-00000 | 1357 |
| Al poniente, lote 6 | Porción vendida en $130,000 a Mayra Roxana Santos Argueta | 30381269 | 1372 |
Ni el comprador ni el representante del lote 3 tienen inmuebles inscritos. Óscar Romero Rodríguez no es dueño: es el representante, según la nota manuscrita del expediente. Y el Índice de Propietarios 05202600037486 · en el expediente, no publicado, del 24 de agosto de 2026, certifica que Francisco Antonio Ferrero no tiene ningún inmueble inscrito en el departamento de La Libertad. La compra del lote 3 no está respaldada por el Registro.
Una de las tres matrículas que el Catastro le puso a la parcela 195 no es de Boca Poza. La parcela 0509R17-195 está rotulada «Polígono H, número 3 4 5 6» y cuelga de ella tres matrículas. Validadas una por una en el propio sistema del CNR el 24 de agosto de 2026: 30023661 es «LOTE #3 POLÍGONO B», otro polígono; 30209773 resultó ser el Lote 4 del Polígono H, como lo confirmó su certificación literal comprada el 6 de septiembre; y 30209656 es el lote 6 del Polígono H. Dos de las tres sí corresponden. De los lotes 3, 4 y 5 del Polígono H, en esa parcela figura solo el 4; el 3 (30187031) y el 5 (30210197 y 30210198) no aparecen. Es el mismo error que puso el Lote 1 de Nelson Pérez en una parcela de 602.36 m² al otro lado de la calle: el cuadrante 0509R17 está mal vinculado de forma sistemática, y se comprueba gratis en el validador del eCNR. El levantamiento completo está en MATRICULAS-LOTIFICACION-BOCA-POZA.md.
El expediente contiene quince documentos que sostienen las afirmaciones de este informe. El nombre en azul abre el archivo.
| Documento | Identificador | Qué prueba |
|---|---|---|
| Escritura de donación inscrita | Escritura 22 · inscrita 25-jul-2019 | Los linderos con rumbos, distancias y colindantes por nombre |
| Certificación extractada, Lote 1 | 05202300000509 · 9-ene-2023 | Dominio, área, libre de gravámenes |
| Certificación extractada, Lote 2 | 05202300000511 · 9-ene-2023 | Lo mismo, Lote 2 |
| Literal del asiento 2, Lote 1 | 05202600037264 | La anotación de 2003, vencida, y las matrículas hermanas del polígono |
| Literal de la remedición del Polígono E | 05202600037472 | El vértice medido en campo, el manual del trámite, y la resolución del IGCN que nombra la Calle El Tiburón |
| Literal de la compraventa del lote 6 | 05202600037380 | El precio de $130,000 con impuesto pagado |
| Literal del lote 3, Polígono H | 30187031-00000 · asiento 3 · 24-ago-2026 | Nombra al lote 2 de Nelson Pérez como su colindante norte. Trae los cuatro linderos con rumbos y distancias, la Avenida Huachinango de 12.00 m, el mojón esquinero de ladrillo y la ruta medida hasta él |
| Índice de Propietarios, cuatro nombres · en el expediente, no publicado | 05202600037265 · 21-ago-2026 | Qué matrículas tiene cada vecino |
| Ficha catastral, parcela 530 | 062023002172 | La vinculación equivocada, y la nota del propio CNR |
| Ficha catastral, parcela 178 | 062023016176 | Trae dentro el mapa oficial del bloque, sellado |
| Polígonos oficiales del CNR | 22-ago-2026 | La geometría de las diez parcelas del bloque, del servidor del Catastro |
| Plano original del Polígono H | expediente amarillo, p. 32 | La traza del bloque, las medidas del lote 3, y las calles con su nombre |
| Plano general H1 y H2 | Ing. Pío Ayala · 29-oct-2024 | Las coordenadas de los ocho vértices. No es levantamiento de campo |
| Nota de la llamada con Catastro | 3-oct-2024 | Que el CNR reconoce el error. Es una nota, no una resolución |
| Informe satelital | 22-ago-2026 | La fecha de la construcción, con una captura fechada por año |
| Estado de cuenta municipal | Cuenta 1008323 · 2020 | La cuenta existe y sigue a nombre de Carlos Mauricio Pérez Iraheta |
Análisis de apoyo: las trece vías jurídicas · la validación topográfica · la auditoría integral · el archivo que gobierna · en el expediente, no publicado
Estas cuatro acciones se ejecutan sin depender de ninguna oficina ni de la voluntad de un tercero.
| Qué | Costo | Para qué |
|---|---|---|
| 1. El acta notarial, con topógrafo | $300 a $600 | Está completa en la sección 8. Da el nombre, la fecha, el inventario, la constancia de que no hay mojones, y el punto GPS que amarra el mapa |
| 2. Llamada al Ing. Campos Valle · 7923-6153 | $0 | Que acompañe al notario, y que diga qué se hace si no dejan entrar |
| 3. Solicitud de información al CNR | $0 | 23 puntos ya redactados. Los que más valen: cómo se vincularon a su parcela las matrículas 30381269 y 30358883, y cuál es el trámite para vincular una que nunca la tuvo |
| 4. Tres compras en línea | $18.43 | Extractadas nuevas de las dos matrículas, que el notario va a pedir, y el Índice de Ferrero |
Estas cuatro podrán avanzar, y cada una lleva su condición pegada. Ninguna se puede prometer, porque ninguna depende de nosotros solos.
| Qué | Costo | Para qué |
|---|---|---|
| 5. Petición al IGCN: corregir la vinculación del Lote 1 y pedir una para el Lote 2 Podrá resolverse en 3 a 8 meses, sujeto a que el IGCN admita la petición y a que el acta acredite la ausencia de mojones | ~$150 | Corregir la del Lote 1, que existe y está mal, y pedir la del Lote 2, que no existe. Son dos actos distintos |
| 6. Levantamiento y plano corregido Podrá ejecutarse si hay acceso al inmueble, o si el ingeniero confirma que puede trabajar desde afuera con amarre a los vértices vecinos | por cotizar | Antes hay que resolver que el plano declara 1,066.28 m² y sus coordenadas encierran 1,078.63 |
| 7. Revisión de Perímetro en el IGCN Podrá presentarse una vez corregidos el área y los colindantes del plano. Es el paso que asigna la clave catastral | por cotizar | Ahí se asigna la clave catastral. Es el paso que cierra el frente del papel |
| 8. El frente de la posesión Podrá abrirse cuando existan las tres piezas: nombre del ocupante, fecha de inicio de la ocupación y clave catastral asignada | según la vía | Compra de mejoras, arrendamiento al ocupante, Juez de Paz o reivindicatoria. Nunca antes de tener parcela |
La regla que gobierna el orden. Los artículos 16 y 17 de la Ley del Catastro obligan al IGCN a imputar el inmueble a quien lo posea en cuanto exista disputa judicial. Demandar antes de corregir el catastro congela el mapa en contra del propietario.
El 24 de agosto de 2026 se descargó y leyó el texto oficial del Decreto Legislativo 23, Ley Especial para la Garantía de la Propiedad o Posesión Regular de Inmuebles, del 20 de mayo de 2009. Lo que sigue está citado del articulado, no de memoria.
| Artículo | Qué dice |
|---|---|
| Art. 2 | Conoce el Juez de Paz de la jurisdicción donde está el inmueble invadido. Para Boca Poza, el Juzgado de Paz de La Libertad |
| Art. 3 b) | Puede iniciarlo el propietario del inmueble, su representante legal o apoderado |
| Art. 4 | Se pide por escrito o verbalmente, presentando los documentos que acrediten el dominio. Dentro de 24 horas el juez debe apersonarse al inmueble a hacer inspección de campo, acompañado de la PDDH, de agentes de la PNC, de su secretario y «de peritos o ingenieros topógrafos si lo considera conveniente». Máximo 3 días después convoca audiencia, que se realiza a más tardar 3 días hábiles después |
| Art. 5 | El juez puede decretar el desalojo como medida cautelar si hay indicios de usurpación o posesión de mala fe, si no se presentan a la audiencia, o si obstaculizan la inspección |
| Art. 6 | Resolución máximo 5 días hábiles después de la audiencia |
| Art. 8 | Quedan excluidos quienes demuestren dos cosas a la vez: posesión quieta, pacífica e ininterrumpida por el tiempo de la prescripción (arts. 2231 y 2247 C.C.) y además estar siguiendo el trámite de legalización (art. 2232) |
Esta vía resuelve el problema del acceso. El juez entra con la Policía Nacional Civil y la ley lo faculta a llevar ingeniero topógrafo. No hay que negociar la entrada con nadie ni esperar a que se abra la Calle El Tiburón.
Y corrige el reloj de 2028. El art. 8 remite a la prescripción: la extraordinaria es de treinta años y no requiere justo título; la ordinaria, de diez, sí lo exige. Si el ocupante no tiene papel, el plazo que lo excluiría es de treinta años, no de diez. Mediados de 2028 es el peor escenario, no el escenario cierto, y solo aplica si el ocupante exhibe justo título y buena fe. Lo contesta el punto 7 del acta notarial.
Para el acceso permanente, el art. 849 del Código Civil establece la servidumbre legal de tránsito: si un predio está privado de toda comunicación con el camino público por la interposición de otros, su dueño puede imponerles la servidumbre en cuanto sea indispensable, pagando el valor del terreno y resarciendo todo otro perjuicio. Se impone aun contra la voluntad del dueño del predio sirviente.
No verificado todavía: el articulado exacto de los arts. 2247 y 2232 C.C. (los treinta años se confirmaron por fuente secundaria); el art. 898 sobre reivindicatoria; y si el art. 5 de este Decreto fue declarado inconstitucional, como afirma el expediente citando la Inc. 40-2009/41-2009. El texto oficial descargado es la publicación original de 2009 y no lo menciona. Comprobarlo antes de contar con la medida cautelar. Dictamen completo en DICTAMEN-LEGAL-2026-08-24.md.
El texto que sigue se entrega al notario tal como está. Contiene los datos del inmueble, los dieciséis puntos que el acta debe hacer constar, la base legal aplicable y, junto a cada punto, la razón por la que se pide.
La autoriza un notario distinto de Nelson, porque Nelson es parte. Y conviene que vaya acompañado de un ingeniero topógrafo con GPS: el mismo viaje resuelve tres cosas a la vez.
NELSON ALEXANDER DAVID PÉREZ AGUIRRE, mayor de edad, del domicilio de San Salvador, con Documento Único de Identidad cuyo número consta en el expediente, propietario inscrito.
Lote 1, Polígono H, Lotificación Boca Poza, Hacienda Cangrejera, matrícula 30023663-00000, área inscrita 1,066.28 m². Lote 2, mismo polígono, matrícula 30023664-00000, área inscrita 958.72 m². Ambos de naturaleza rústica, inscritos al cien por ciento a favor del requirente, libres de gravámenes. Distrito de La Libertad, municipio de La Libertad Costa, departamento de La Libertad. Mapa catastral 0509R17.
El lindero oriente de los dos lotes da a la Calle El Tiburón, de 7.00 metros de ancho según la escritura. Al otro lado de esa calle están los lotes 11 y 12 del Polígono E, matrícula 30358883-00000, cuyo vértice Nor Poniente fue medido en campo e inscrito el 14 de noviembre de 2024 con estas coordenadas: NORTE 257,272.77 · ESTE 479,594.87. Ese punto queda a 6.41 metros perpendiculares del lindero oriente de los lotes del requirente.
Coordenadas del Lote 1: 479597.8168/257292.9834 · 479561.1072/257309.0088 · 479589.1585/257336.8326 · 479609.0402/257315.4123.
Coordenadas del Lote 2: 479586.6310/257270.6296 · 479550.8595/257288.5297 · 479561.1072/257309.0088 · 479597.8168/257292.9834.
Artículos 50 y 51 de la Ley de Notariado, sobre actas notariales. Artículo 898 del Código Civil, sobre la acción reivindicatoria y la necesidad de singularizar el inmueble. Artículos 912 y 915 del Código Civil, sobre mejoras y buena fe del poseedor. Artículo 15 de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias, porque el acta va a servir de antecedente a diligencias posteriores.
El notario da fe de lo que ve y de lo que oye. No califica, no concluye y no dice que alguien sea invasor ni usurpador. Las declaraciones del ocupante van como declaraciones suyas, nunca como hechos: «manifestó que», «dijo que». Si algo no se pudo verificar, se dice que no se verificó. Si se negaron a exhibir documentos, se hace constar la negativa en lugar de transcribir números.
Si el inmueble está ocupado pero no hay persona presente, el acta hace constar el estado del inmueble, las construcciones, los cercos, la ausencia de mojones, la coordenada GPS y que no fue posible practicar requerimiento a persona alguna, con la hora y el tiempo de permanencia en el sitio.
Lo que este acta habilita, en una línea: el nombre para demandar o negociar, la fecha para saber si la vía rápida sigue abierta, la constancia de que no hay mojones para el trámite catastral, el punto GPS para amarrar el mapa, y el corte de la buena fe para dejar de acumular mejoras.
Quien niega el acceso no es un ocupante sin papeles: es la Asociación Cooperativa Los Pinos, unos cincuenta socios, presidida por Tomás Mineros, que invoca un comodato del Ministerio de Medio Ambiente sobre lo que llama terreno nacional en zona protegida declarada.
Cuatro grabaciones, 74 minutos, transcritas en español. Lo que se dijo, textual:
Reconoció el título: «Ustedes vienen legalmente con una escritura, yo la respeto, pero ahorita yo soy el presidente de la asociación.»
Negó el acceso, cinco veces: «No le puedo dar acceso.» · «No le puedo permitir.» · «Yo no les puedo permitir. No puedo.» Ni siquiera para tomar una coordenada.
No tiene escritura: «— ¿Tiene escritura de esos parceleros? — No. […] nosotros tenemos un comodato», para «árboles permanentes» y «potrero para ganado».
Y ofreció la salida: «Vámonos a Medio Ambiente, determine que eso es suyo, me comprueba y yo no tengo problema con eso. En ningún momento.» · «Si ustedes ganan, vamos a ser vecinos y ya está.»
El hecho más grave. Un socio antiguo contó que FOX, S.A. de C.V. los acusó de usurpación y perdió: «cuando fuimos sobreseídos, porque nosotros fuimos [acusados] como usurpadores. El Juzgado de Hacienda, hoy menor cuantía, nos sobreseyó.» Dijeron que Jorge Guirola «fundó una sociedad, Fox», que resultó ser «una sociedad fantasma», y que después «vendió incluso hasta su rancho y desapareció». Añadieron: «nos botaron las casas».
Es la misma FOX de la que desciende esta cadena de título, con el mismo Jorge Enrique Guirola Meardi y el mismo Jaime Sztarkman que figuran en la escritura del Lote 4.
Y Mejía Sánchez es socio de esa cooperativa: «él pertenece a la asociación» · «Don Manuel tiene doble calidad».
Dos correcciones al expediente. Primera: sobre la inspección del CNR, la cooperativa sostiene «esa vez sí entraron; que si le dijeron que no entraron, están mintiendo», y aclararon que lo que no se autorizó fue colocar mojones. Segunda, dicha por la abogada en el terreno: «por algo será que no se ha construido nada en esos lotes». Si eso se confirma, el rubro de las mejoras —el mayor riesgo del presupuesto— podría ser cero.
La pregunta decisiva dejó de ser registral. Ya no es de quién es la matrícula: es si los lotes 1 y 2 caen dentro o fuera del área que MARN reconoce como estatal y protegida. Eso lo contesta Medio Ambiente, no el CNR.
Las cuatro transcripciones completas, sin editar →
Entre el 25 de septiembre y el 15 de octubre de 2026 se presentaron diez solicitudes de acceso a la información pública. Seis instituciones ya contestaron. Las respuestas son del Estado, firmadas y selladas, y cambian tres cosas del expediente.
| Quién | Cuándo | Qué dijo |
|---|---|---|
| Alcaldía de La Libertad Costa UAIP-RES-65-2026 | 25-IX-2026 | Declaró INEXISTENTE el plano aprobado, el acta de recepción de calles, la nomenclatura vial, la desafectación de la Calle El Tiburón, los permisos desde 2018 y el expediente de aprobación. Solo entregó los estados de cuenta |
| Ministerio de Vivienda Admisibilidad 028-2026 | 7-X-2026 | No tiene el archivo de AMUSDELI. Remite a la Municipalidad. Cita el Decreto Legislativo 126 del 22 de octubre de 2024, por el que La Libertad Costa entró al AMSS, y dice que el referente técnico es la OPAMSS |
| Ministerio de Vivienda Respuesta de fondo | 9-X-2026 | Buscó en su propio archivo, en el antiguo Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano del MOP, y en la Dirección de Urbanismo y Arquitectura. No existe expediente ni plano de Boca Poza, Boca Posa, Los Pinos ni Rancho Tatuano. Sí apareció el expediente TR-0201-2013-CE, regularización de la «Lotificación Cangrejera», DENEGADO el 18 de febrero de 2014 por zona de riesgo por inundación |
| Alcaldía de La Libertad Costa UAIP-SOI-72-2026 | 13-X-2026 | Admite la segunda solicitud, la del archivo de AMUSDELI. Entrega el 23 de octubre |
| CNR / IGCN CNR-2026-0074 | 15-X-2026 | Amplía el plazo cinco días hábiles «por la complejidad en la ubicación e identificación de la información». Lo que confirma que el expediente técnico existe |
| ISTA Resolución 49-2026 | 15-X-2026 | DENEGÓ los seis puntos con el artículo 25 de la LAIP. Su motivo: «por no ser propietario de lo que solicita». Pero en el camino entregó la cadena de título completa desde 1999 |
Primero. El plano aprobado de Boca Poza no existe en ningún archivo del Estado. Lo dijeron dos instituciones por separado. La Alcaldía lo declaró inexistente el 25 de septiembre. Vivienda buscó bajo cuatro nombres distintos, en tres archivos distintos, y no encontró nada. Eso cierra una vía y abre otra: el argumento de la calle no se sostiene en un plano aprobado, sino en los linderos inscritos, que es donde ya estaba. Y la búsqueda negativa ahora es oficial: nadie puede decir que faltó buscar.
Segundo. El Estado denegó en 2014 la regularización de una lotificación de este cantón, por riesgo de inundación. No está probado que la «Lotificación Cangrejera» del expediente TR-0201-2013-CE sea Boca Poza. Lo que sí está probado es que la zona tiene riesgo documentado: el Registro Histórico de Inundaciones del MARN consigna, en octubre de 2019, calle y viviendas inundadas en el cantón Cangrejera. Eso afecta el valor, el permiso de construcción y la posibilidad de regularizar. Falta el mapa que diga si los lotes 1 y 2 caen dentro.
Tercero. Apareció un instrumento de 1999 que nadie había visto. El ISTA, al investigar las matrículas, describió la cadena completa:
| Acto | Instrumento | Fecha | Qué movió |
|---|---|---|---|
| Dación en pago | Escritura matriz nº 80, libro 38 | 21-XII-1999 | Trece lotes de una vez: los 1, 2, 3, 4, 6, 9 y 10 del Polígono «B» y los 1, 2, 3, 10, 11 y 12 del Polígono «H», al Banco de Comercio de El Salvador |
| Fusión por absorción | Ante Dionisio Ismael Machuca Massis | 29-IV-2005 | Scotiabank absorbe al Banco de Comercio y hereda los lotes |
| Compraventa | Escritura nº 80, libro 3, ante Ernesto Alexander Quintanar Hernández | 19-VI-2018 | Scotiabank vende los lotes 1 y 2 |
| Donación irrevocable | Escritura nº 22, libro 1 | 26-VI-2019 | Pasan a Nelson Pérez |
Por qué la escritura de 1999 importa. Es un solo instrumento que describe trece lotes del Polígono «B» y del Polígono «H» a la vez, veinticinco años antes de la remedición de 2024. Un banco no recibe trece lotes en dación en pago sin el plano de la lotificación. Ese plano, el plano maestro de FOX, S.A. de C.V., es la pieza que falta en todo el expediente y que ningún archivo público tiene. Quedan dos lugares nuevos donde buscarlo: el legajo de anexos del protocolo de esa escritura, hoy en el Archivo General de Protocolos de la Corte Suprema de Justicia, y el expediente de crédito del Banco de Comercio, hoy en Scotiabank.
Y una puerta que se cierra. El ISTA declaró por escrito que no tiene dominio sobre los lotes 1 y 2 y que ninguno de sus propietarios fue beneficiario del Instituto. Las transferencias fueron entre particulares. Eso descarta cualquier limitación de reforma agraria sobre el título, que es una pregunta que un comprador o un banco hacen siempre.
El punto 4 de la solicitud preguntaba si el ISTA entregó tierras en el Cantón Cangrejera a una asociación cooperativa agropecuaria, y en particular a una llamada «Los Pinos». Es la cooperativa que el 8 de septiembre negó el acceso al terreno e invocó un comodato del MARN sin enseñar escritura. La resolución no contesta ese punto. Tampoco dice si los documentos existen.
El 16 de octubre se interpuso recurso de apelación ante el IAIP contra esa denegatoria. Siete agravios. El central es simple: el artículo 2 de la Ley de Acceso a la Información Pública da el derecho «sin sustentar interés o motivación alguna», y el artículo 66 prohíbe al ente exigir que se demuestre interés. Pedir ser propietario para entregar información pública es un requisito que la ley no tiene.
Cinco plazos corren sobre este expediente. Dos están vencidos, dos corren hoy y uno vence en 2028.
| Reloj | Cuándo | Qué pasa |
|---|---|---|
| Los diez años del desalojo rápido | ~mediados de 2028 en 21 meses | Después de esa fecha el ocupante que además tramite legalización queda fuera del alcance del Juez de Paz. Es el reloj que manda la agenda |
| Las mejoras | Corre hoy | Es el único costo que sube solo. Se detiene con el acta |
| La prescripción de treinta años | ~2048 | El único plazo que puede quitarte la propiedad |
| Acciones posesorias | Vencidas | El año del art. 921 y los seis meses del 929 ya pasaron |
| Recursos catastrales | 3 días | Cuando el CNR resuelva algo. Hay que estar atento al correo |
Siete vías quedaron descartadas después de examinarlas. Cada descarte tiene su razón anotada al lado.
| Vía | Por qué no |
|---|---|
| Remedición del artículo 15 | El IGCN resuelve «en base a la realidad física del inmueble», y la realidad física de este terreno son los cercos y las construcciones de los ocupantes. Sería legalizar la ocupación con la firma del propio dueño. Además no aplica: el área del título cierra al 0.07 % |
| Unir los dos lotes ahora | Arrastraría la parcela 530 equivocada al inmueble resultante. Primero limpiar, después unir |
| Demandar antes de corregir el catastro | Los artículos 16 y 17 imputan el inmueble a quien lo posea en cuanto haya disputa judicial |
| Pedir la aplicación del artículo 16 | Ese artículo imputa la porción disputada a quien la posee. Pedirlo es pedir que anoten a los ocupantes |
| Deslinde y demarcación | Activa los mismos artículos 16 y 17 |
| Denuncia penal | Sin nombre, sin acta y sin medio comisivo documentado, se archiva |
| Solvencia municipal para vender | Solo se exige al transferir. Pedirla ahora activa el cobro |
| Llamar a Pío Ayala ahora | Bajó de prioridad. De él solo hace falta el DXF, y solo si el ingeniero nuevo lo pide |
Seis interlocutores intervienen en el expediente. El primero de la lista es el que corresponde llamar esta semana.
| Quién | Datos | Para qué |
|---|---|---|
| Ing. Héctor David Campos Valle · IC-2707 | Datos en el expediente, no aquí | NO contratarlo. Firmó la remedición de 2024 y el plano de segregación de 2025 del Polígono E, las dos únicas mediciones que corren la Calle El Tiburón al oriente, las dos para Rafael Eduardo Hernández Morán. Es la contraparte técnica. El GPS lo tiene que tomar un perito distinto |
| Notario Nelson Alexander Navarro Renderos | Datos en el expediente | Autorizó la reunión de inmuebles y la remedición del vecino en 2024. Su expediente muestra cómo se tramitó |
| Catastro, CNR | Patricia Lazo · 2593-5256 patricia.lazo@cnr.gob.sv | El frente catastral |
| UAIP del CNR | 2593-5000 ext. 5474 | Confirmar el correo antes de mandar la solicitud |
| Municipalidad de La Libertad Costa | 2347-8000 Cuenta ID 1008323 · SMEA 07496 | Sigue a nombre de Carlos Mauricio Pérez Iraheta |
| Ing. Pío Arnulfo Ayala · IC-3259 | Datos en el expediente | Solo el DXF, y solo si hace falta |
Once preguntas quedan sin respuesta. Tres las contesta la misma diligencia notarial. Tres más dependen de solicitudes ya presentadas.
| Pregunta | Cómo se responde |
|---|---|
| Quién ocupa, desde cuándo y a nombre de quién | El acta notarial |
| Si el Lote 1 está libre | El acta notarial. Puede valer más de cien mil dólares |
| El margen de 30 metros del mapa | Una sola coordenada GPS en el mismo viaje del acta |
| Si se puede medir sin acceso | La llamada al Ing. Campos Valle |
| Cuál es el trámite para vincular una matrícula que nunca tuvo parcela | Solicitud al CNR, punto 16 |
| Por qué la finca de Guirola Klein no tiene parcela en todo el país | Solicitud al CNR, punto 16 |
| Si hubo verificación de campo al levantar el mapa 0509R17 | Solicitud al CNR, punto 23. Activa el artículo 14 |
| El valor real de mercado | Un avalúo y tres cotizaciones de corredores de la zona |
| Dónde está el plano maestro de FOX | Ningún archivo público lo tiene. Quedan dos lugares: el legajo de anexos de la escritura matriz nº 80, libro 38, del 21 de diciembre de 1999, en el Archivo General de Protocolos; y el expediente de crédito del Banco de Comercio, hoy en Scotiabank |
| Si los lotes 1 y 2 caen en zona inundable | El mapa de amenaza del MARN y el estudio de riesgo del expediente TR-0201-2013-CE de Vivienda. Las dos solicitudes están redactadas |
| Si el ISTA le dio tierra a la cooperativa Los Pinos | El ISTA se negó a decirlo. Lo resuelve el recurso de apelación ante el IAIP, interpuesto el 16 de octubre de 2026 |
El título está inscrito y limpio a nombre de Nelson Pérez. La ubicación del inmueble quedó fijada por una medición de campo de un tercero y por una resolución del IGCN que nombra la Calle El Tiburón.
El frente de papel exige dos actos: corregir la vinculación del Lote 1 y pedir la del Lote 2. Ambos terminan en la Revisión de Perímetro del IGCN, que es el trámite donde se asigna la clave catastral. Un colindante de esta misma manzana lo cerró en noviembre de 2024 y la inscripción le costó $34.29.
El frente de suelo exige identificar a los ocupantes, la fecha en que entraron y el título que invocan. Los diez años que los excluirían del desalojo ante Juez de Paz se cumplen a mediados de 2028, en veintiún meses.
El acta notarial de inspección y requerimiento, practicada con topógrafo, entrega en un solo viaje el nombre del ocupante, la fecha que declare, la constancia de que no existen mojones, la coordenada que amarra el plano al mapa nacional y el corte de la buena fe que detiene la cuenta de las mejoras.
La diferencia entre el terreno saneado y el terreno como está hoy es de unos $174,000. El costo de recuperación oscila entre $20,000 y $80,000 según la vía.
Cómo se armó. Sobre documentos oficiales y archivos fuente del expediente. Cada afirmación tiene su documento enlazado o su imagen. Lo que es deducción está dicho como deducción. Los costos sin confirmar van marcados así. Los valores del terreno son una estimación con método declarado, no un avalúo.
Nelson Perez · 22 de agosto de 2026 · actualizado el 16 de octubre de 2026 con las respuestas de acceso a la información
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