# Auditoría integral: Boca Poza, Lotes 1 y 2 del Polígono H

**21 de agosto de 2026.** Auditoría adversarial y verificable del expediente completo, hecha sobre los documentos originales, no sobre los resúmenes.

**Etiquetas que uso en todo el documento:**
`[DICE]` lo que consta en un documento, con archivo y página · `[MIDIÓ]` lo que alguien midió o calculó, con instrumento y autor · `[INFIERO]` conclusión mía.

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## 0. URGENTE, ANTES DE TODO LO DEMÁS

**Tres cosas del expediente hay que congelar hoy porque, si se ejecutan como están escritas, hacen daño.**

**0.1 · `PLAN.md` paso B1 le pide al Catastro que aplique el art. 16 de la Ley de Catastro. No se puede presentar.** El texto de B1 dice literalmente que se solicite *"que respecto de la porción en disputa se proceda conforme al art. 16 de la Ley del Catastro"* (`PLAN.md`, línea 107). Ese artículo ordena imputar la porción disputada **a quien la posea**. Pedirlo equivale a pedirle por escrito al IGCN que anote catastralmente a los ocupantes sobre la parte construida. `HANDOVER.md` ya corrigió la lectura el 20 de agosto (línea 166), pero `PLAN.md` y el modelo de escrito de `RUTA-1` sección 3.A romano V siguen pidiéndolo. **Hay que borrar esa petición de los dos archivos antes de que alguien firme uno.** Confianza: alta.

**0.2 · `RUTA-3-PENAL.md` recomienda pedir una medida cautelar que no existe.** Su sección 5 instruye pedir *"la medida cautelar de desalojo del art. 5 lit. c) LEGPPRI"*. El art. 5 de la LEGPPRI está declarado inconstitucional desde el 12 de noviembre de 2010 (Inc. 40-2009/41-2009), como documenta `RUTA-2-PROCESAL.md` sección 2.A.3 y confirma `PLAN.md` línea 179. Un escrito redactado con RUTA-3 pediría una figura derogada. Confianza: alta.

**0.3 · El valor de $114,700 a $202,800 sigue vivo en dos archivos operativos.** `RUTA-2` sección 2.B.8 y `RUTA-4` sección 4.5 lo usan para justificar el frente contra el banco y la cuantía de la reivindicatoria. Ese número está declarado muerto desde el 19 de agosto (`LECCIONES-Y-METODO.md`, error nº 7) y no tiene fuente en ningún archivo. Mientras esté ahí, cualquiera que lea esos dos documentos tomará una decisión de dinero sobre una cifra inventada. Confianza: alta.

**Y una cosa buena que nadie ha aprovechado:** la ubicación de los lotes **se puede cerrar hoy, con documentos que ya están en la carpeta**, sin llamar a nadie y sin gastar un dólar. Está en la sección 2.

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## 1. Veredicto en cinco frases

**Los dos lotes están donde el plano de Pío Ayala los puso: inmediatamente al norte de la parcela catastral 195 y al poniente de la calle catastral 50002, sobre el suelo que hoy el Catastro dibuja como las parcelas 176, 177 y 197 del mapa 0509R17.** Lo prueba una cadena que no depende del calce del topógrafo: la escritura dice que los lotes 1 y 2 colindan con los lotes 3 y 4 del Polígono H, la ficha catastral del CNR de 2013 dice que la parcela 195 **es** el Polígono H números 3, 4, 5 y 6, y esa ficha trae coordenadas; aplicando la ruta de acceso que la propia escritura describe desde la esquina de la parcela 195, la esquina Sur-Este del Lote 1 cae a **7.35 metros** de donde Pío la puso, y la del Lote 2 a **7.34 metros**, con el mismo desplazamiento en la misma dirección, que es media calle. **La hipótesis (A), el bloque norte sobre las parcelas 171 a 174, queda descartada**, porque bajo ella los lotes 3 y 4 tendrían que estar a más de cien metros de los lotes 1 y 2, y la escritura dice que se tocan. **La anomalía que ADVERSARIAL-2 dejó abierta, la Calle El Tiburón de 7.00 metros que no aparecía, tiene respuesta: es la calle catastral 50002**, la misma que separa la parcela 195 de la parcela 530, y el propio expediente ya la había medido en 8.14 metros sin darse cuenta de lo que era. **El siguiente movimiento no es una llamada ni un trámite: es pedirle a Pío Ayala el DXF y comprobar contra él los tres números de esta auditoría**, y en paralelo hacer el acta notarial, que es lo único cuyo costo sube cada mes.

Confianza en la ubicación: **alta**. Qué me haría cambiar de opinión: que la ficha catastral de la parcela 195 del 11 de julio de 2013 resulte no ser auténtica, o que una certificación literal de las matrículas 30209656, 30209773 o 30210197 diga que no son lotes del Polígono H de Boca Poza.

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## 2. Dónde están los lotes

### 2.1 Las hipótesis vivas

Cuatro, no dos. Las enumero todas, incluidas las que el expediente nunca formuló.

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#### Hipótesis (A): bloque norte, parcelas 171 a 174

**Qué dice:** los lotes están donde el plano maestro escaneado de la lotificación rotula "H 1" y "H 2" cuando se superpone al mapa catastral, al norte de la calle catastral 50012.

**Evidencia a favor**

- `[DICE]` La superposición `EXPEDIENTE/03-PLANOS/2024-06-10_superposicion-plano-sobre-mapa-catastral.pdf` (autor `pioay`, creada el 10-jun-2024 21:04) coloca el bloque H sobre las parcelas rojas 171, 172, 173, 174, y la Avenida Huachinango sobre la calle catastral 50012. Verificado por mí leyendo la imagen a 120 dpi.
- `[MIDIÓ]` ADVERSARIAL-2 §5.3: sobre ese mismo calce, el lote "B 10" mide unos 1,234 m² contra 1,221.65 m² inscritos, un error del 1 %.
- `[DICE]` `EXPEDIENTE-MAESTRO.md` §3.5 la afirma con "confianza alta" y "cuatro fuentes independientes".

**Evidencia en contra**

- **La prueba del área no prueba la posición.** El argumento de ADVERSARIAL-2 mide el área de B-10 **dentro del propio dibujo negro**. Esa medida valida la **escala** del calce y nada más: el área de un polígono no cambia si lo trasladás 300 metros. Para validar la posición habría que mostrar que el contorno de B-10 coincide con el contorno de una parcela catastral, y eso nadie lo ha mostrado. `[INFIERO]` Confianza: alta. **Este es el error de razonamiento central de toda la hipótesis (A).**
- `[DICE]` El propio `EXPEDIENTE-MAESTRO.md` se contradice a sí mismo: su §0 (19-ago) declara **"Muerta"** la tesis de las parcelas 171-174, y su §3.5 la sostiene con "confianza alta". Las dos frases están en el mismo archivo, a 250 líneas de distancia. Quien lo lea de arriba abajo se queda con la primera; quien busque el veredicto se queda con la segunda.
- **Mata la hipótesis:** bajo (A), la parcela 195 quedaría a más de cien metros de los lotes. La escritura dice que el Lote 1 colinda por el Sur con *"el esquinero Nor-Este del lote número cuatro del Polígono H"* y que el Lote 2 colinda por el Poniente con *"el lote número cuatro, del Polígono H"* (`documentos-registrales/escritura-donacion-2019-inscrita-25jul2019.pdf`, folios 32 vto. a 34 vto.). Y la ficha catastral de la parcela 195 dice que la 195 **es** *"COLONIA BOCA POZA, POLIGONO H, NUMERO 3 4 5 6, CASERIO LOS PINOS"* (`Cangrejera playa expediente amarillo (1).pdf`, pág. 35, transacción 052013006963, entregada el 11-jul-2013). Los lotes 3 y 4 no pueden estar a cien metros de los lotes 1 y 2. `[INFIERO]` Confianza: alta.
- `[MIDIÓ]` El plano maestro no es un plano de sitio continuo dibujado a una sola escala con intención topográfica: es una **hoja de venta**. Su cuadro de áreas trae columnas de "¢/varas²" y "Precio lote", y al pie dice *"CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO · Prima 20% · Tasa 15.0%"* (`Screen Shot 2019-05-22 at 23.53.01.png`). Superponer una hoja de venta como si fuera un plano georreferenciado es el tipo de operación que produce exactamente este error.

**La anomalía que (A) no explica:** por qué la parcela 195, que el CNR describe como los lotes 3 a 6 del Polígono H, está a más de cien metros de los lotes 1 y 2.

**Veredicto: descartada.** Confianza: alta.

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#### Hipótesis (B): al norte de la parcela 195, sobre las fajas 197, 176 y 177

**Qué dice:** los lotes están donde el plano de Pío Ayala los sitúa por coordenadas, al norte del extremo oriente de la parcela 195 y al poniente de la calle catastral 50002.

**Evidencia a favor, ordenada de más fuerte a menos**

**1. La prueba geométrica independiente (nueva, de esta auditoría).** `[MIDIÓ]`

La ficha catastral de la parcela 195 trae dos coordenadas impresas: **x = 479,489.881 / y = 257,290.900** y **x = 479,576.846 / y = 257,248.621** (`Cangrejera playa expediente amarillo (1).pdf`, pág. 35). Con solo esas dos coordenadas y el texto de la escritura, sin tocar el plano de Pío, se obtiene:

| Comprobación | Resultado |
|---|---|
| Largo del eje mayor de la parcela 195 | **96.70 m** |
| Rumbo de ese eje | **N 64°04' W** |
| Rumbo de la Avenida Huachinango según la escritura | **N 63°25' W** |
| Diferencia | **0°39'** |

Es decir, la parcela 195 es una faja de 96.7 m paralela a la Avenida Huachinango, que arranca en la esquina de la Calle El Tiburón. Cuatro lotes de 25 m de frente sobre esa avenida ocupan 100 m. Cuadra.

Y aplicando la ruta de acceso literal de la escritura desde la esquina Sur-Este de la parcela 195 (rumbo N 26°35' E sobre el eje de la Calle El Tiburón, 31.00 m para el Lote 2 y 56.00 m para el Lote 1, y luego 3.50 m con rumbo N 63°25' W):

| | Predicción desde la parcela 195 | Coordenada de Pío | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Esquina SE del **Lote 1** | 479,598.78 / 257,300.27 | 479,597.82 / 257,292.98 | **7.35 m** |
| Esquina SE del **Lote 2** | 479,587.59 / 257,277.91 | 479,586.63 / 257,270.63 | **7.34 m** |

**Lo decisivo no es que la diferencia sea pequeña, es que sea la misma en los dos lotes y en la misma dirección** (0.96 m al este, 7.29 m al norte). Eso no es dispersión: es una traslación única, del tamaño de media calle, que se explica porque yo tomé como eje de la avenida la esquina de la parcela, y la esquina de la parcela está en la orilla de la avenida, no en su eje. Si la Avenida Huachinango mide unos 14.7 m, el residuo desaparece. `[INFIERO]` Confianza: alta.

**2. La cadena documental de la parcela 195.** `[DICE]`
- La ficha de 2013 dice que la 195 es *"POLIGONO H, NUMERO 3 4 5 6"*, con cuatro antecedentes registrales: **30023661, 30209656, 30209773, 30210197**.
- Sus titulares SIRyC son **MEJIA SANCHEZ, MANUEL ANTONIO**, **MORENO SERRANO, SALVADOR** y **RIVAS DE CHAVEZ, GLORIA ESTELA**.
- El Índice de Propietarios del 21-ago-2026 (`documentos-registrales/indice-propietarios-MEJIA-SANCHEZ-ManuelAntonio-2026-08-21.pdf`, solicitud 05202600037265) devuelve para Manuel **Antonio** Mejía Sánchez las matrículas **30187031-00000** y **30209773-00000**. La 30209773 es una de las cuatro antecedentes de la parcela 195.
- **Es una coincidencia en dos direcciones a la vez**: la ficha de 2013 dice que ese señor es titular de la parcela 195, y el Registro de 2026 dice que ese señor tiene inscrita una de las matrículas que la ficha atribuye a la parcela 195. El registrador advierte que no puede confirmar identidad porque las matrículas identifican por DUI y la solicitud iba por nombre; esa advertencia se aplica a un cruce por nombre, no a este, que además cruza por número de matrícula. `[INFIERO]` Confianza: alta.

**3. El tercer polígono dibujado es el Lote 3, y cae sobre la parcela 195.** `[MIDIÓ]`
La superposición de junio de 2024 contiene **tres** polígonos, no dos. ADVERSARIAL-2 midió el tercero en **≈989 m²**, contiguo al Lote 2 por el Sur. El cuadro de áreas del plano maestro dice que el lote **H-3 mide 1,000.00 m²** exactos. Y en la captura `EXPEDIENTE/10-FOTOS-Y-CAPTURAS/2024-06-11_superposicion-plano-sobre-parcelas-195-530.png` ese tercer polígono se ve claramente **encima de la parcela 195**. Área, posición y número de lote coinciden. `[INFIERO]` Confianza: alta.

**4. El vecindario está judicialmente documentado como Boca Poza.** `[DICE]`
La ficha de 2013 nombra a los colindantes de la parcela 195 al poniente y al oriente: **194 y 196 = "FOX S.A. DE C.V."**. FOX, S.A. de C.V. es una de las partes de las sentencias de la Sala de lo Civil **1077-2000** y **1074-2000** (23-jun-2000), que versan sobre lotes de la **Lotificación Boca Poza** desmembrados de *"la porción 3 de la parcela 1"*, que es exactamente la finca que la escritura de Nelson pone en tres de sus cuatro rumbos como propiedad de Carlos Alberto Guirola Klein. `[INFIERO]` Esto ancla la lotificación en ese punto del mapa por una vía que no pasa por ningún plano nuestro. Confianza: moderada-alta (moderada porque no leí el texto íntegro de las sentencias, solo el resumen verificado de `JURIS-1-BOCA-POZA.md` §2.A).

**5. El caserío.** `[DICE]` La cuenta municipal ID 1008323 dice *"LOTIFICACION BOCA POZA **LOS PINOS** CANGREJERA **POLIGONO H** LOT"*. La ficha de la parcela 195 dice *"CASERIO LOS PINOS"*. El parcelario del 10-jun-2024 dice que las parcelas 176, 177 y 178 son *"CANTON CANGREJERA, CASERIO LOS PINOS"*. Tres fuentes distintas, el mismo caserío.

**6. La Calle El Tiburón existe y es la calle 50002.** Ver 2.2.

**Evidencia en contra**

- `[DICE]` La superposición del plano maestro pone el bloque H en otro sitio. Es el único elemento a favor de (A) y sigue sin explicación técnica.
- `[MIDIÓ]` El plano de Pío **no es una medición de campo**. Sus rumbos son los de la escritura al minuto exacto de arco, sus coordenadas de octubre son idénticas a las de junio hasta la cuarta decimal, y no dejaron entrar al topógrafo. Eso sigue siendo cierto y sigue siendo un problema **para presentarlo**, pero ya no es un problema para creerle la ubicación, porque la ubicación ahora se sostiene sin él.
- `[DICE]` La ficha de la parcela 195 mide 2,286.47 m², y cuatro lotes de mil metros no caben ahí. `[INFIERO]` La explicación económica es que la parcela catastral captura solo una banda de unos 23.6 m de fondo de lotes que tienen 40 m: 96.7 × 23.6 = 2,283 m², que es la cifra de la ficha con 3 m² de diferencia. La parcela es una porción de los cuatro lotes, no los cuatro lotes. Confianza: moderada.

**La anomalía que (B) no explica del todo:** por qué el calce del plano maestro, hecho por el mismo topógrafo el mismo mes, cae en otro sitio. `[INFIERO]` La explicación más económica es que quien pegó la hoja de venta sobre el mapa alineó la Avenida Huachinango con la calle catastral equivocada, la 50012 en vez de la franja diagonal que separa las hojas 0509R17 y 0509U29. No está probado.

**Veredicto: confirmada.** Confianza: **alta**.

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#### Hipótesis (C): "Polígono B, número 4, Caserío Cangrejera" (la del formulario de 2024)

**Qué dice:** el inmueble está donde lo declaró la solicitud RP2024005704 del 5-jul-2024.

`[DICE]` El campo Descripción del correo del CNR dice: *"CANTON CANGREJERA, CASERIO CANGREJERA, LOTIFICACION BOCA POZA, POLIGONO B, NUMERO 4, LA LIBERTAD…"* seguido de las matrículas del Polígono H.

**En contra:** la familia no tiene el Lote 4 del Polígono B; tiene el Lote 10 (matrícula 30202336). El Polígono H sí tiene un número cuatro, que es el colindante Sur que la escritura nombra. Y el caserío correcto es Los Pinos, no Cangrejera.

**Veredicto: es un error de captura del formulario, no una hipótesis de ubicación.** Confianza: alta. **Pero no es inofensivo:** si el CNR encaminó el expediente por la dirección declarada, mandó a su técnico a otra manzana, y eso explica mejor que ninguna otra cosa por qué la inspección no encontró mojones.

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#### Hipótesis (D): los lotes no están en ninguna parte porque nunca se materializaron

**Qué dice:** la Lotificación Boca Poza se vendió sobre plano, los lotes del Polígono H nunca se amojonaron en el suelo, y lo que el Catastro levantó en su barrido fueron las **posesiones reales** (fajas de explotación agrícola de 12 a 15 m de ancho por 128 a 145 m de largo), que ignoran por completo el reparto del papel.

**Evidencia a favor:** `[MIDIÓ]` Despejando ancho y largo del área y el perímetro del parcelario del 10-jun-2024, la 176 es **13.97 × 127.8 m**, la 177 es **11.92 × 132.7 m** y la 178 es **15.26 × 144.6 m**. Ninguna de esas formas se parece a nada del plano maestro, donde los lotes son de 25 × 40. `[DICE]` La ficha de la 178 dice **Uso = EXPLOTACIÓN**. `[DICE]` El plano de junio de 2024 marca los ocho vértices como "Sc", sin cerco, y el inspector del CNR se retiró porque no había mojones.

**Veredicto: es cierta, y no compite con (B), la completa.** Los lotes del papel existen y están donde dice (B); lo que no existe es su huella en el suelo ni en el dibujo catastral. Confianza: alta. **Es la explicación de por qué el caso lleva siete años atascado**, y cambia el objetivo: no hay que "corregir una vinculación equivocada", hay que **crear** una geometría catastral que hoy no existe.

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### 2.2 La Calle El Tiburón de 7.00 metros, resuelta

**La Calle El Tiburón existe bajo la hipótesis (B) y es la calle catastral 50002.** ADVERSARIAL-2 §5.3 la dio por inexistente, y ese fue su argumento más fuerte contra (B).

Lo que hay:

- `[DICE]` La ficha catastral de la parcela **178** (`EXPEDIENTE/02-CATASTRO/2023-03-27_ficha-catastral-parcela-178.pdf`, transacción 062023016176) declara sus frentes: *"50002(C) LONG = 6.0 mts"* dos veces y *"50012(C) LONG = 19.1 mts"* dos veces. Existe una calle 50002 en ese bloque.
- `[DICE]` El plano de esa misma ficha dibuja la calle **50002 corriendo entre la parcela 195 y la parcela 530**, con rumbo nor-nordeste, que es la dirección N 26°35' E que la escritura da a la Calle El Tiburón.
- `[MIDIÓ]` `HANDOVER.md` línea 248 registra, entre lo pendiente: *"Ancho de la calle 50002, medido dio 8.14 m, la escritura dice 7.00"*. **El expediente ya la había medido y no había entendido qué era.**
- `[DICE]` La escritura pone al oriente de los lotes, *"con Calle El Tiburón de 7.00 metros de ancho de por medio"*, el **lote 12 del Polígono E**. Al oriente de la calle 50002, en ese punto, está la parcela **530**. Es decir: **el Catastro vinculó la matrícula del Lote 1 del Polígono H a la parcela que está justo enfrente, al otro lado de la calle.** Un error de una parcela, no de trescientos metros. `[INFIERO]` Confianza: moderada-alta.

⚠️ **Advertencia sobre el diagrama del 20-ago-2026.** El archivo `EXPEDIENTE/02-CATASTRO/2026-08-20_plano-bloque-poligono-H-parcelas.png` rotula las parcelas 530, 198, 199, 1357, 1363 y 1364 como **"Polígono E"**, y esa etiqueta **no tiene fuente en ningún documento del expediente**. Busqué "Polígono E" en todos los .md y .html: solo aparece citando la escritura y el plano de octubre. Es una inferencia del propio diagrama presentada con la misma tipografía que los datos. Coincide con lo que yo concluyo por otra vía, pero **no se puede usar como prueba**, y hay que corregir el rótulo o marcarlo.

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### 2.3 La separación entre (A) y (B): tres cifras distintas, y ninguna verificada

`[DICE]` `EXPEDIENTE-MAESTRO.md` §3.3: *"más de 200 metros"*. `[DICE]` `ADVERSARIAL-2026-08-19.md`: **283 m**. `[DICE]` `ADVERSARIAL-2-2026-08-20.md` §5.3: **≈330 m**.

`[MIDIÓ]` Medido por mí sobre el plano de la ficha catastral de la parcela 178, calibrando con el largo de esa misma parcela (144.6 m, deducido de su área y perímetro), las parcelas 171 a 174 están a unos **90 a 115 metros** del extremo sur de las fajas 176, 177 y 197. Mi medida tiene un error de al menos ±20 m porque se hace sobre rótulos, no sobre vértices.

`[INFIERO]` Las tres cifras del expediente miden cosas distintas o están mal, y la mía no es mejor. **La conclusión operativa es que el número no se sabe y no hace falta saberlo**, porque el veredicto de ubicación no depende de él. Pero ninguno de los tres debe volver a escribirse en un documento sin recalcularlo con coordenadas. Confianza en que las tres cifras publicadas son poco fiables: alta.

`[MIDIÓ]` Un dato que sí importa y que nadie había notado: en el plano de la ficha 178, las parcelas **167, 169, 525, 171, 172, 173 y 174 están al norte de la calle 50012 y las parcelas 168, 170, 175, 197, 176, 177 y 178 están al sur**, siete y siete, en el mismo orden de poniente a oriente. `[INFIERO]` Son las mitades norte y sur de las mismas fajas, cortadas por la calle. Es decir, (A) y (B) no son dos vecindarios distintos: son dos puntos del mismo abanico de fajas. Confianza: moderada.

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## 3. Las colindancias, una por una

**Regla de lectura: una colindancia es circular cuando su fuente la produjo el propio calce que se quiere probar.** Los nombres del plano de octubre de 2024 son todos circulares: la nota del CNR del 3-oct-2024 dice literalmente *"se revisó el plano y se encontraron los colindantes siguientes"*, es decir, se leyeron de la base catastral alrededor del punto donde el topógrafo había puesto el polígono.

### Lote 1, matrícula 30023663-00000

| Rumbo | Escritura (2019) | Plano oct-2024 | Ficha catastral (parcela 530) | ¿Coinciden? | Procedencia y circularidad |
|---|---|---|---|---|---|
| **Sur**, 40.07 m, N 66°25' W | Lote nº 2 y esquinero NE del lote nº 4, Polígono H | (no nombrado) | Estado de El Salvador, Ramo de Educación (parcela 178) | **No** | Escritura: **independiente**. Ficha: describe otro inmueble |
| **Poniente**, 39.15 m, N 45°14' E | Porción nº 3, parcela nº 1, de **Carlos Alberto Guirola Klein** | **Manuel Arturo Mejía Sánchez** | Hernández Morán, Rafael Eduardo (parcela 196) | **No, y contra el propio título** | Escritura: **independiente**. Plano: **circular** |
| **Norte**, 29.24 m, S 42°52' E | Los mismos terrenos de **Guirola Klein** | **Carlos Alberto Guirola Klein** | Portillo Canales, Yves (parcela 198) | Escritura y plano sí | Plano: **circular**, pero coincide con el título |
| **Oriente**, 25.06 m, S 26°35' W | Guirola Klein **y** esquinero Nordeste del **lote 12 del Polígono "E"**, con **Calle El Tiburón de 7.00 m** de por medio | **Carlos Alberto Guirola Klein** + Polígono E, Calle El Tiburón | Estado, Ramo de Educación (parcela 523) y calle **50004** | Parcialmente | Escritura: **independiente**. La calle sí existe: es la **50002** |

### Lote 2, matrícula 30023664-00000

| Rumbo | Escritura (2019) | Plano oct-2024 | Ficha catastral | ¿Coinciden? | Procedencia |
|---|---|---|---|---|---|
| **Sur**, 40.07 m | Lote del Polígono H (el nº 3, según el plano maestro) | **Óscar Romero Rodríguez** | **No hay ficha: el Lote 2 no tiene parcela catastral vinculada** | No | Escritura: **independiente**. Plano: **circular** |
| **Poniente**, 22.90 m | **Lote número cuatro, Polígono H** | **Manuel Arturo Mejía Sánchez** | sin ficha | Compatible | ⭐ Escritura: **independiente y decisiva** |
| **Norte**, ~40.07 m | En su esquina NO, **Guirola Klein**, y el **lote número uno del Polígono H** | **Carlos Alberto Guirola Klein** | sin ficha | Sí | Escritura: **independiente** |
| **Oriente**, 25.00 m | En su esquina NE, **Guirola Klein**, y lote del Polígono "E", ambos con **Calle El Tiburón de 7.00 m** | Polígono E, Calle El Tiburón | sin ficha | Sí | Escritura: **independiente** |

### Qué sale de esta tabla

**1. Ni un solo colindante de la ficha catastral de la parcela 530 coincide con el título.** Cuatro de cuatro distintos. `[DICE]` Confirmado leyendo la ficha original.

**2. El plano de octubre contradice al título en el rumbo Poniente del Lote 1.** La escritura pone ahí a Guirola Klein; el plano pone a Mejía Sánchez. Tres de los cuatro rumbos del título nombran a Guirola Klein; el plano solo lo nombra en dos. **Eso es una discrepancia contra el título, no una confirmación**, y `PLAN.md` línea 30 la presenta como una mejora del plano de octubre. Hay que corregir esa lectura.

**3. Los tres nombres del plano de octubre, contrastados con el Registro el 21-ago-2026:**

| Nombre en el plano | Índice de Propietarios, La Libertad | Lectura correcta |
|---|---|---|
| Carlos Alberto **Guirola Klein** | **30082155-00000**, una sola matrícula en todo el departamento | Es el único de los tres con título inscrito. Su matrícula es la pieza que falta pedir |
| Manuel **Arturo** Mejía Sánchez | **Ninguno** | El nombre del plano está mal escrito |
| Óscar **Romero Rodríguez** | **Ninguno** | Ver la advertencia de abajo |

⚠️ **`HANDOVER.md` línea 245 concluye de esto que "de los tres colindantes del plano, ninguno es propietario inscrito". Eso es demasiado fuerte, por dos razones.**
- El Índice busca **por nombre exacto y solo en el departamento de La Libertad**. Un "Óscar Armando Romero Rodríguez" no aparecería en una búsqueda de "ROMERO RODRIGUEZ, OSCAR". Un resultado negativo por nombre no prueba ausencia de título. `[INFIERO]` Confianza: alta.
- El caso de Mejía Sánchez lo demuestra: buscar "Manuel **Arturo**" da cero, y buscar "Manuel **Antonio**" da dos matrículas, una de ellas encajada en la parcela 195. **El plano escribió mal el segundo nombre y el Índice lo delató.** `[INFIERO]` Confianza: alta. La consecuencia práctica es la contraria a la que sacó el HANDOVER: **sí hay un colindante inscrito además de Guirola Klein, y se llama Manuel Antonio Mejía Sánchez.**

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## 4. Todas las matrículas conocidas

| Matrícula | Qué inmueble es | Titular | Fuente que lo dice | Para qué sirve |
|---|---|---|---|---|
| **30023663-00000** | **Lote 1, Polígono H**, 1,066.28 m², rústico | **Nelson Alexander David Pérez Aguirre, 100 %** | Certificación extractada 05202300000509, 9-ene-2023; razón de inscripción de la donación, asiento 4, 25-jul-2019 | El título |
| **30023664-00000** | **Lote 2, Polígono H**, 958.72 m², rústico | **Nelson Pérez Aguirre, 100 %** | Certificación extractada 05202300000511; razón de inscripción, asiento 3 | El título |
| 30023657-00000 | Lote 1, Polígono B | Banco de Comercio en 2003 | Razón de inscripción nº 528538, anotación preventiva, 13-mar-2003, pág. 6 | Hermana. Triangula el Polígono B |
| 30023659-00000 | **Lote 2, Polígono B** | Banco de Comercio en 2003 | ídem | ⭐ Es el inmueble de la garantía de 2003. Su antecedente es el **nº 74 del Libro 3041** y su área **1,046.40 m²** |
| 30023660-00000 | Lote 4, Polígono B | Banco de Comercio en 2003 | ídem | Hermana |
| 30023661-00000 | **Lote 3, Polígono B** | Banco de Comercio en 2003 | ídem | ⚠️ Ver la contradicción de abajo |
| 30023665-00000 | Lote 10, Polígono H | Banco de Comercio en 2003 | ídem | ⭐ Triangula el Polígono H desde el otro extremo |
| 30023666-00000 | Lote 11, Polígono H | Banco de Comercio en 2003 | ídem | ⭐ ídem |
| 30023667-00000 | Lote 12, Polígono H | Banco de Comercio en 2003 | ídem | ⭐ ídem |
| 30000001-00000 | **Hacienda Agua Fría y El Limón, porción I-B ISTA (I.G.), Colón** | Banco de Comercio en 2003 | ídem | Otro inmueble del banco. La mención a **ISTA** es la única conexión documentada entre el banco y la reforma agraria |
| 30202336 | Lote 10, Polígono B, 1,221.65 m² | Carlos Mauricio Enrique Pérez **Aguirre** (2001) | Expediente amarillo, pp. 3-13 | ⚠️ El comprador se apellida distinto que el padre (Pérez **Iraheta**). ADVERSARIAL-1 §4-F sugiere que son personas distintas. **Sin resolver** |
| **30082155-00000** | Desconocido | **Carlos Alberto Guirola Klein** | Índice de Propietarios 05202600037265, 21-ago-2026 | ⭐ Es el vecino de tres de los cuatro rumbos. **Pedirla es el mejor gasto de $9.91 del expediente** |
| 30187031-00000 | Desconocido | Manuel Antonio Mejía Sánchez | ídem | Por identificar |
| **30209773-00000** | Un lote del Polígono H dentro de la parcela 195 | Manuel Antonio Mejía Sánchez | ídem **más** ficha catastral de la parcela 195, 11-jul-2013 | ⭐ **Doble coincidencia. Es el ancla de la ubicación** |
| 30209656-00000 | Un lote del Polígono H dentro de la parcela 195 | Desconocido | Ficha parcela 195, 2013 | Cierra qué lote es cada matrícula |
| 30210197-00000 | Un lote del Polígono H dentro de la parcela 195 | Desconocido | Ficha parcela 195, 2013 | ídem |
| 30381269 | "Porción del lote 6", parcela catastral 1372 | Desconocido | `HANDOVER.md` línea 258, **sin fuente citada** | ⚠️ Serie muy reciente. Alguien está desmembrando e inscribiendo en el bloque |
| 30130065 | Parcela 3 de la Hacienda Cangrejera, 23 ha 95 a | LEGAL CONSULT, S.A. de C.V. (1995) | Cámara 47-C-12, vía `JURIS-1` | Contexto: es la finca del pleito del Estado |
| 30166426-00000 | Parcela 1345, lote 1-B, 1,795.50 m², mapa 0509R17 | Lotificación Turística La Cangrejera, S.A. | Plano de actualización gráfica hallado en internet, jun-2025 | ⭐ Es la **plantilla** de trámite aprobado en el mismo mapa |
| 60397699-A0004 | Torre del Paseo I, apto. 14, San Salvador | Batlle Bolaños, Beatriz María (2022) | Solicitud 06202200021279 | **No pertenece a este expediente** |

⚠️ **Contradicción que hay que resolver, y no es menor.** La razón de inscripción de 2003 dice que **30023661 es el Lote 3 del Polígono B**. La ficha catastral de la parcela 195 de 2013 lista **30023661 entre los cuatro antecedentes de una parcela que describe como Polígono H, números 3, 4, 5 y 6**. Las dos cosas no pueden ser ciertas. `[INFIERO]` Lo más probable es que el Catastro haya arrastrado una matrícula equivocada al armar la ficha, igual que hizo con la 530. **`EXPEDIENTE-MAESTRO.md` §0 usa esa misma lista de cuatro matrículas para levantar una alarma de "alguien ha estado inscribiendo títulos sobre suelo del Polígono H". Con la razón de 2003 a la vista, la alarma se debilita y en su lugar queda un error de ficha.** Confianza: moderada. Se cierra con la certificación extractada de 30023661, $9.91.

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## 5. Lo que sabemos con certeza documental

Lista corta. Todo lo de aquí está en un documento público y ningún adversario puede discutirlo.

1. **Nelson es dueño inscrito al 100 % de las matrículas 30023663-00000 y 30023664-00000**, rústicas, de 1,066.28 y 958.72 m², sin gravámenes, sin restricciones, sin alertas y sin presentaciones pendientes **al 9 de enero de 2023**. Certificaciones extractadas 05202300000509 y 05202300000511.
2. **La donación se inscribió el 25 de julio de 2019 a las 15:04:43**, en los asientos 4 y 3. Razón y constancia de inscripción nº 7581790, dentro del PDF de la escritura.
3. **Los dos polígonos del título cierran.** Corrida la poligonal con los rumbos y distancias de la escritura: Lote 2 cierra en 0.015 m, precisión 1:8,331, área 958.11 m² contra 958.72 inscritos. Lote 1 cierra en 0.347 m con la distancia Poniente que trae la escritura (39.15 m).
4. **En febrero de 2003 el Banco de Comercio de El Salvador todavía era dueño del Lote 1 del Polígono H y de los lotes 10, 11 y 12 del mismo polígono**, además de los lotes 1, 2, 3 y 4 del Polígono B. Razón de inscripción nº 528538, 13-mar-2003 09:12:30.
5. **La anotación preventiva de 2003 era una reserva de garantía hipotecaria** por un crédito de **$4,277.69** del Banco de Comercio a **Pedro Ortega Guevara**, a 15 años, con fecha de vencimiento **21-may-2003**. Boleta de presentación 200305003651, 20-feb-2003 16:08.
6. **El inmueble ofrecido en garantía en 2003 no era ninguno de los lotes de Nelson: era el "Lote #2, Block B, Playa Cangrejera", de 1,046.40 m², inscrito a nombre del Banco de Comercio.** Formulario del banco, págs. 4 y 5 de la certificación literal. **Por lo tanto el antecedente "número 74 del Libro 3041" es el antecedente del Lote 2 del Polígono B, no el de los lotes de Nelson.** `HANDOVER.md` sección 7 punto 3 lo trata como si fuera un antecedente propio: hay que corregirlo.
7. ⭐ **El plano maestro de la lotificación es auténtico y su cuadro de áreas es fidedigno.** Tres comprobaciones cruzadas, hechas en esta auditoría:
   - El cuadro dice **B-2 = 1,046.40 m²**. El documento del banco de 2003 dice que el Lote 2 Block B mide **1,046.40 m²**. Idénticos.
   - El cuadro dice **B-10 = 1,221.65 m²**. La escritura de 2001 dice que el Lote 10 del Polígono B, matrícula 30202336, mide **1,221.65 m²**. Idénticos.
   - El cuadro dice que el precio del B-10 es **34,958.74**. Dividido entre 8.75 colones por dólar da **$3,995.28**, que es exactamente el precio que se pagó por él el 21-dic-2001. **Los precios del plano están en colones, o sea que la hoja es anterior a la dolarización.**
   `[INFIERO]` El plano maestro pasa a ser prueba documental de primera, no un croquis. Confianza: alta. Lo que sigue sin valer es **su calce sobre el mapa catastral**, que es otra cosa.
8. ⭐ **La distancia Poniente del Lote 1 que dice la escritura, 39.15 m, es un error de transcripción. El valor real es 39.51 m.** Tres cosas lo prueban a la vez: el plano maestro rotula **39.51** en ese lado; con 39.51 la poligonal cierra en 0.0017 m contra 0.347 m; y el mejor ajuste matemático posible de ese lado, calculado con los otros tres de la escritura, es 39.496 m. `[INFIERO]` Confianza: alta. **Esto convierte el "defecto" del plano de Pío en un acierto**: ADVERSARIAL-2 §5.1 lo llamó "compensación de gabinete"; en realidad coincide con el plano original de la lotificación al centímetro.
9. **La parcela catastral 530 no describe el inmueble del título**: 602.3633 m² contra 1,066.28, cuatro colindantes distintos, calle 50004 en vez de la Calle El Tiburón, y una nota que dice "95 mts × 95 mts", que son 9,025 m². Ficha del 13-ene-2023.
10. **El Lote 2 no tiene ninguna parcela catastral vinculada.**
11. **La parcela 195 está descrita por el CNR, desde el 11 de julio de 2013, como "Colonia Boca Poza, Polígono H, número 3 4 5 6, Caserío Los Pinos"**, con área 2,286.47 m², tres titulares SIRyC y cuatro antecedentes registrales.
12. **Las parcelas 176, 177 y 178 figuran como "ESTADO DE EL SALVADOR" con "SIN ANTECEDENTE"**, en Caserío Los Pinos, con áreas de 1,784.77, 1,581.06 y 2,205.79 m². Listado de parcelarios del 10-jun-2024.
13. **El Ministerio de Vivienda no tiene expediente de la Lotificación Boca Poza.** Oficio MV-DT-GTP-0170 del 18-feb-2025, Ing. Susana Cornejo.
14. **La gestión RP2024005704 se presentó el 5-jul-2024 a las 12:10 y quedó observada a las 13:21**, con el campo de parcela vacío y declarando el inmueble como "Polígono B, número 4, Caserío Cangrejera". Nunca se subsanó.
15. **La deuda municipal era de $654.20 al 30-oct-2020**, a $30.20 por mes más $2.51 de interés, sobre el inmueble ID 1008323 a nombre de Carlos Mauricio Pérez Iraheta. El 86 % del recibo es aseo y disposición final.

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## 6. Lo que creíamos y ya no

| # | Lo que dice el expediente | La corrección | Fuente |
|---|---|---|---|
| 1 | `EXPEDIENTE-MAESTRO.md` §3.5: los lotes están en el bloque norte, "confianza alta", "cuatro fuentes independientes" | **Falso, y el mismo archivo lo desmiente en su §0.** El archivo se contradice a sí mismo | Comparación interna del propio archivo |
| 2 | ADVERSARIAL-2 §5.3: "En (B) no existe la calle que el título exige" | **Sí existe: es la calle catastral 50002**, y el propio HANDOVER ya la había medido en 8.14 m | Ficha catastral parcela 178, frentes; `HANDOVER.md` línea 248 |
| 3 | ADVERSARIAL-2 §5.3: el calce del plano maestro "está bien escalado y bien puesto" porque B-10 mide 1,234 m² | **La medida del área valida la escala, no la posición.** Un polígono conserva su área si lo trasladás | Razonamiento. Confianza: alta |
| 4 | ADVERSARIAL-2 §5.1: la distancia 39.51 es una compensación de gabinete del topógrafo | **39.51 es lo que dice el plano maestro original.** El error está en la escritura, que puso 39.15 | Recorte del plano maestro, lado poniente del H1 |
| 5 | ADVERSARIAL-2 §2.2 (iii): el tercer polígono "queda 99 % fuera de las fajas, del otro lado de una calle catastral. Una lotificación no pone sus lotes encima de su propia calle" | **El tercer polígono no está sobre una calle: está sobre la parcela 195**, y mide ≈989 m² contra los 1,000.00 m² que el cuadro de áreas da al lote H-3. **Es el Lote 3** | `EXPEDIENTE/10-FOTOS-Y-CAPTURAS/2024-06-11_superposicion-plano-sobre-parcelas-195-530.png` |
| 6 | ADVERSARIAL-2 §4.1: la nota "Cerco movido por Cooperativa" señala las parcelas 197/176/177 y es "la pista más concreta sobre quién ocupa" | **La nota está escrita sobre la franja costera del plano de venta**, con una flecha a un lote de esa franja y dos círculos, ninguno sobre el bloque H. Sobre la superposición cae encima de la zona de las parcelas 195 y 530 | `Screen Shot 2019-05-22 at 23.53.01.png`, franja inferior |
| 7 | `HANDOVER.md` línea 245: "de los tres colindantes del plano, ninguno es propietario inscrito" | **Demasiado fuerte.** El Índice busca por nombre exacto en un solo departamento. Y **Manuel Antonio** Mejía Sánchez sí tiene título, y es una matrícula de la parcela 195 | Los cuatro índices del 21-ago-2026 |
| 8 | `HANDOVER.md` sección 7 punto 3: "el otro antecedente: número 74 del Libro 3041" | **No es antecedente de los lotes de Nelson.** Es el antecedente del **Lote 2 del Polígono B**, el inmueble que el banco ofreció en garantía en 2003 | Certificación literal, págs. 4 y 5 |
| 9 | `EXPEDIENTE-MAESTRO.md` §0: la parcela 195 carga cuatro matrículas y "alguien ha estado inscribiendo títulos sobre suelo del Polígono H" | **Se debilita mucho.** Una de las cuatro, la 30023661, es el **Lote 3 del Polígono B** según la razón registral de 2003. Es un error de ficha, no una inscripción intrusa | Razón de inscripción nº 528538, pág. 6 |
| 10 | `FAJAS-DEL-ESTADO.md`: las fajas están atribuidas al Estado **en el Ramo de Educación**, y de ahí toda la teoría del MINED | ⭐ **El Catastro dice tres cosas distintas sobre las mismas parcelas.** En 2013 (ficha de la parcela 195) las rotula *"ESTADO DE EL SALVADOR RAMO DEL MEDIO AMBIENTE Y RECURSOS NATURALES"*. En 2023 (ficha 178) dice *"ESTADO DE EL SALVADOR EN EL RAMO DE EDUCACION"*. En 2024 (parcelario) dice solo *"ESTADO DE EL SALVADOR"*. **Ese campo es basura de base de datos**, y la teoría del MINED se apoya en la lectura de 2023 sin conocer la de 2013 | `Cangrejera playa expediente amarillo (1).pdf` pág. 35 vs. ficha 178 vs. parcelario. Confianza: alta |
| 11 | `EXPEDIENTE-MAESTRO.md` §2.2 dice que la primera pierna de la ruta de acceso mide "~187 m"; su §2.2-ter dice "81.87 m" | **Sin resolver.** El PDF de la escritura es un fotocopiado desvaído y su capa de texto es OCR poco fiable; realcé la imagen y sigue ilegible. No afecta la ubicación de los lotes, porque esa pierna solo sitúa el mojón de origen. **Se cierra con la certificación literal** |
| 12 | El plan trata el problema como "corregir una vinculación equivocada" | Es más profundo: **la geometría de los lotes nunca existió en la base catastral.** El Catastro dibujó fajas de explotación de 12 a 15 m de ancho por 128 a 145 m de largo, que no se parecen a ningún lote. No hay nada que corregir: hay que crear | Áreas y perímetros del parcelario, resueltos como rectángulos |
| 13 | Las fotos de los avalúos de 2018 prueban que el terreno estaba baldío | **Prueban que estaba baldío el terreno que el perito visitó**, y no hay forma de saber cuál fue: las fotos no traen coordenadas, ni rótulo, ni referencia. Además, en la foto `AE 793 .../image010.png` se ve una estructura rústica con lona azul al borde del encuadre | Las ocho imágenes de las carpetas AE 792 y AE 793 |

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## 7. Lo que falta y no sabemos

Ordenado por lo que más desbloquea.

| # | Qué falta | Por qué importa | Cómo se llena | Costo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ⭐ **El DXF del plano de octubre de 2024** | Con él se comprueba en una tarde, contra coordenadas reales, todo lo de la sección 2. Hoy todo mi cálculo se apoya en cuatro coordenadas leídas de un PDF | Pedírselo al Ing. Pío Ayala, IC-3259, pioayala@yahoo.com, 5037-8873 | $0 |
| 2 | ⭐ **Certificación extractada de 30082155-00000 (Guirola Klein)** | Es la finca que el título pone en tres de los cuatro rumbos. Su descripción y su parcela catastral cierran la manzana por una vía totalmente ajena a nuestros planos | Registro, Cuarta Sección del Centro, en línea | $9.91 |
| 3 | ⭐ **Ficha catastral actual de las parcelas 195, 197, 176 y 177** | La de la 195 que tenemos es de 2013 y es la pieza que sostiene el veredicto. Hay que tenerla vigente, y hay que ver el campo antecedente de las tres fajas | IGCN, ventanilla o en línea | ~$7 a $9 cada una |
| 4 | **Certificación extractada de 30023661, 30209656, 30209773 y 30210197** | Resuelven qué lote es cada matrícula dentro de la parcela 195 y cierran la contradicción "Polígono B lote 3" contra "Polígono H lotes 3-6" | Registro, Cuarta Sección | $9.91 c/u |
| 5 | **Certificación literal de 30023663 y 30023664 completas** | Trae los linderos inscritos palabra por palabra, resuelve el 187 contra 81.87, y actualiza el estado registral, que tiene tres años y medio | Registro, Cuarta Sección | ~$9.91 c/u |
| 6 | **Certificación extractada de 30023665, 30023666 y 30023667** (lotes 10, 11 y 12 del Polígono H) | Triangulan el polígono desde el otro extremo. Es la comprobación independiente más barata que queda | Registro, Cuarta Sección | $9.91 c/u |
| 7 | **El expediente íntegro de RP2024005704, con el acta del inspector y a qué parcela se constituyó** | Es lo único que dice a dónde fue realmente el CNR. Si fue a la 530, la inspección estaba perdida antes de salir | Solicitud LAIP al CNR, Licda. Regina María Díaz Guardado, 2593-5000 ext. 5474 | $0 |
| 8 | **Si Cangrejera fue declarada zona catastrada por decreto, y con qué método se hizo el barrido del mapa 0509R17** | El art. 14 de la Ley del Catastro solo hace prevalecer el dato catastral si fue verificado en campo. Si no hubo verificación, el amparo se cae | Misma solicitud LAIP | $0 |
| 9 | **El plano aprobado de la lotificación** | Es el único documento que cierra la ubicación sin discusión posible. Vivienda dijo que no lo tiene y que los permisos los daba AMUSDELI, y **nadie le ha preguntado a AMUSDELI ni a OPAMUR** | LAIP al Viceministerio de Vivienda pidiendo que remita, y a la Municipalidad de La Libertad Costa, sucesora del archivo por el art. 5 inc. 4 del D.L. 762 | $0 |
| 10 | **Quién ocupa, desde cuándo y a nombre de quién** | Es el reloj que corre. Y sin nombre no se negocia ni se demanda | Acta notarial de requerimiento, art. 898 CC. Nelson no puede autorizarla: es parte | $100 a $250 (estimación, sin confirmar) |
| 11 | **En qué año apareció la construcción** | Fecha la ocupación con prueba de tercero | Google Earth Pro, imágenes históricas sobre las coordenadas de Pío | $0 |
| 12 | **Quién es la matrícula 30381269 de la parcela 1372** y quién creó las parcelas 1357, 1363, 1364, 1372 y 1373 | Son de serie muy reciente y están dentro del bloque. Alguien está desmembrando ahí | Certificación extractada + listado de parcelarios del bloque | ~$14 |
| 13 | **El arancel real de "Estudios Registrales Catastrales"** | La auditoría CODEX reporta $452 más $16.95 por antecedente, **sin confirmar**. Es el gasto más grande del plan | Preguntarlo por teléfono antes de pedir nada: CNR 2593-5000 | $0 |
| 14 | **Valor de mercado 2026 en La Libertad Costa** | Es el número que decide si conviene pelear o vender, y no existe en ningún archivo | Tres cotizaciones de corredores locales, o comparables publicados | $0 |
| 15 | **Estado de cuenta municipal actual y si hay una o dos cuentas** | La proyección de $2,770 a $4,200 es extrapolación nuestra desde 2020 | Municipalidad de La Libertad Costa, 2347-8000, o LAIP | $0 |
| 16 | **Si dentro de los lotes hay quebrada, manglar o zona de protección** | Es una de las exclusiones del art. 2 del D.L. 805 y afecta al valor | Encargo expreso al topógrafo cuando entre, o consulta al MARN | incluido |

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## 8. El camino a seguir

### La regla de orden, explicada

**Primero lo que no se puede deshacer, después lo que no cuesta, y solo al final lo que le dice algo a una oficina.**

Tres razones concretas, en este caso:

1. **El acta notarial va primero porque es el único costo que sube cada mes.** El art. 915 CC hace depender la buena o mala fe del ocupante del momento en que hizo las mejoras, y el 912 le niega el abono de las útiles hechas de mala fe. Cada mes sin requerimiento es un mes más de mejoras que habría que pagarle.
2. **Todo lo que se le dice al Catastro es irreversible y puede volverse en contra.** Los arts. 16 y 17 de la Ley de Catastro mandan imputar la porción disputada al que posee. Provocar una disputa catastral antes de tener la ubicación cerrada y al ocupante identificado es regalarle una ficha.
3. **La ubicación se cierra con papel barato antes que con topografía cara.** Hoy el veredicto de esta auditoría descansa en cuatro coordenadas leídas de un PDF y en una ficha de 2013. Confirmarlo cuesta menos de $70 en certificaciones y un DXF que es gratis. Rehacer el levantamiento cuesta $550 más IVA y no se puede ejecutar mientras no dejen entrar.

**Lo que cambia respecto de `HANDOVER.md`:** el HANDOVER pone la llamada a Patricia Lazo como paso cero y la Fase A entera alrededor de "establecer dónde está el terreno". La ubicación ya está establecida con confianza alta. **La Fase A se reduce a confirmarla y se puede hacer sin hablar con nadie del CNR.**

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### Lo que depende solo de nosotros

#### Paso 1 · Acta notarial de requerimiento y de negativa de acceso. Esta semana

**Qué se hace:** un notario que no sea Nelson (es parte) se presenta en el sitio, con el topógrafo si acepta, y hace constar quiénes están, cómo se llaman, desde cuándo dicen estar, **a nombre de quién tienen** el inmueble, qué hay construido, y la negativa de acceso con palabras textuales. Base: arts. 50 y 51 de la Ley de Notariado; art. 898 CC.

**Qué cuesta:** $100 a $250. **Estimación de mercado, sin arancel confirmado.**

**Qué se espera de vuelta:** nombres, fecha de inicio de la ocupación declarada por el propio ocupante, y la negativa documentada.

**Para qué NO sirve:** no recupera el terreno, no interrumpe ninguna prescripción por sí sola, y no vale como prueba de dónde están los lotes.

**Qué habilita:** corta la buena fe del ocupante desde esa fecha, permite nombrar demandado, y da el documento que justifica ante el CNR por qué cuatro de los ocho vértices están calculados y no materializados.

**Riesgo declarado:** alerta al ocupante. `[INFIERO]` El riesgo es real pero menor que el de dejar correr las mejoras, porque el ocupante ya sabe que hay un dueño: por eso no dejó entrar al topógrafo. Confianza: moderada.

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#### Paso 2 · Pedirle a Pío Ayala el DXF y tres respuestas. El mismo día, y es gratis

**Qué se hace:** una llamada o correo al 5037-8873 / pioayala@yahoo.com, con cuatro pedidos:
1. El **DXF o DWG** de los dos polígonos y de la superposición.
2. **De dónde salieron las coordenadas absolutas**: qué punto de control o vértice geodésico se usó, o si los rumbos de la escritura se rotaron sobre la ficha catastral. Las dos respuestas son legítimas; el plano aprobado de la parcela 1345, del mismo mapa 0509R17, rotula su propio cuadro como *"ROTACIÓN SEGÚN FICHA CATASTRAL"*.
3. La diferencia de área del H1: el plano declara 1,066.28 m² y sus coordenadas encierran 1,078.63 m².
4. **Nuevo:** que confirme si el lado Poniente que dibujó, 39.51 m, lo tomó del plano maestro de la lotificación o de un ajuste propio.

**Qué cuesta:** $0.

**Qué se espera:** el archivo con el que se comprueba en horas todo lo de la sección 2, y saber si el plano se presenta o se rehace.

**Para qué NO sirve:** no arregla la falta de mojones ni la falta de acceso.

**Qué habilita:** decide si hay que gastar $550 más IVA en un levantamiento nuevo o si basta corregir el plano existente.

**Cómo se pregunta:** como consulta técnica, nunca como reclamo. Se le necesita del lado de uno.

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#### Paso 3 · Las certificaciones que cierran la ubicación. Esta semana, en línea

Cinco pedidos, en este orden de prioridad:

| Orden | Qué | Costo | Qué prueba |
|---|---|---|---|
| 1 | Extractada de **30082155-00000** (Guirola Klein) | $9.91 | La manzana, por vía ajena a nuestros planos |
| 2 | Literales de **30023663** y **30023664** | ~$19.82 | Linderos verbatim, estado actual, y resuelve el 187 contra 81.87 |
| 3 | Extractadas de **30209773, 30209656, 30210197 y 30023661** | ~$39.64 | Qué lote es cada matrícula de la parcela 195 |
| 4 | Extractadas de **30023665, 30023666, 30023667** | ~$29.73 | Triangulan el Polígono H por el otro extremo |
| 5 | Fichas catastrales de **195, 197, 176 y 177** | ~$28 a $36 | La 195 vigente, y el campo antecedente de las tres fajas |

**Total: entre $127 y $135.** Todos los precios de certificación registral están anclados en el recibo real de $8.86 más hojas, de enero de 2023, y en el de $9.91 de la certificación literal del 20-ago-2026. Los de ficha catastral **están sin confirmar**.

**Para qué NO sirven:** ninguna certificación dibuja nada. No corrigen el Catastro ni desalojan a nadie.

**Qué habilitan:** convierten el veredicto de esta auditoría, que hoy es una inferencia bien apoyada, en un hecho documental que se puede poner en un escrito.

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#### Paso 4 · Municipal, en paralelo y sin prisa

Cambio de titular de la cuenta ID 1008323, reclasificación de uso, y solicitud LAIP del expediente. Base: arts. 90, 129, 130 y 132 LGTM; art. 106 para la determinación de oficio; art. 123 para la apelación, con **plazo fatal de tres días**.

**Qué se espera:** que la deuda baje de unos $3,000 a entre $400 y $1,300 por cuenta, porque el 86 % del recibo es aseo y disposición final cobrados sobre un lote rústico sin acceso.

**Para qué NO sirve:** **no bloquea nada del frente catastral.** La solvencia solo se exige para transferencia o gravamen, art. 100 inc. 2 del Código Municipal.

**Dos advertencias:** la deuda prescribe en **quince** años, no tres (art. 42 LGTM), así que no hay nada prescrito y el argumento es la tasa, no el tiempo. Y **no firmar convenio de pago ni acogerse a amnistía antes de ver el expediente**, porque reconocer la deuda mata el argumento.

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### Lo que depende de terceros

#### Paso 5 · Solicitud LAIP al CNR. Se manda el mismo día que el paso 3

El escrito ya está redactado en `ESCRITOS-LISTOS.md` sección 3. **Hay que agregarle dos pedidos que hoy no trae:**
- La **ficha catastral histórica de la parcela 530 y de la parcela 195**, con el documento con el que se hizo cada vinculación.
- **Con qué documento se atribuyó al Estado la titularidad de las parcelas 176, 177, 178, 197, 522 y 523, y en qué ramo**, dado que el propio CNR las ha rotulado en tres ramos distintos entre 2013 y 2024.

**Se pregunta en neutro, por todas las parcelas del bloque, sin nombrar al MINED ni al MARN, y sin mencionar la ocupación.**

**Qué cuesta:** $0. **Plazo:** 10 días hábiles, ampliable a 20 si la información excede cinco años, más 5 por complejidad; 15 días hábiles para acudir al IAIP si no contestan.

**Para qué NO sirve:** no corrige nada por sí sola y no obliga al CNR a redibujar.

**Qué habilita:** si el barrido se hizo sin verificación de campo, el art. 14 inc. 2º deja de amparar al CNR, y la corrección administrativa pasa de favor a obligación.

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#### Paso 6 · El plano aprobado, por AMUSDELI y OPAMUR

Nadie ha preguntado. Vivienda contestó en febrero de 2025 que los permisos los daba AMUSDELI, y ahí se paró el expediente. Hay que escribirle otra vez a la Ing. Susana Cornejo para que **remita formalmente**, y a la Municipalidad de La Libertad Costa, que es sucesora del archivo por el art. 5 inc. 4 del D.L. 762.

⚠️ **Ojo con el nombre:** `JURIS-1` dice OPAMUR = "Oficina de Planificación de la Región La Libertad"; `JURIS-3` dice "de los Municipios de la Región La Libertad". Hay que pedirlo con las dos denominaciones y con la de AMUSDELI.

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#### Paso 7 · Recién aquí, el Catastro

**Y solo cuando estén el DXF, las certificaciones y la respuesta de la LAIP.** El servicio es el ordinario del CNR, **Estudios Registrales Catastrales**, no el art. 21 del D.L. 805, que quedó descartado el 20-ago-2026 porque exige plano topográfico de **toda** la lotificación y saneamiento previo.

**Arancel: sin confirmar.** La auditoría CODEX reporta $452 de base más $16.95 por antecedente adicional. **Preguntar por teléfono antes de pedir nada.**

**Qué NO se dice en ese escrito, nunca:** que no sabemos dónde caen los lotes; ninguna hipótesis nuestra sobre qué parcela es; nada de la ocupación; y **nada del art. 16 de la Ley de Catastro.**

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#### Paso 8 · La decisión, con números

Cuando estén los pasos 1 a 6, se hace **una sola pregunta a Nelson**: corregir y recuperar, o vender como está. Para poder hacerla bien falta el dato nº 14 de la sección 7, el valor de mercado 2026, que hoy no existe en ningún archivo.

**Lo que sí se sabe de la fiscalidad:** la base de costo es **$1,610**, porque la donación de 2019 declaró los mismos valores de la compra de 2018 (art. 14 LISR). El mismo artículo permite deducir mejoras y costos de la transacción, así que todo lo gastado en sanear reduce la ganancia gravable. El ITBR del 3 % lo paga el comprador.

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#### Paso 9 · La salida, si se decide pelear

**En este orden, y el orden importa por el precedente Hotelera Internacional** (Cámara Tercera **10-CSM-24** y Sala de lo Civil **150-CAC-2024**), que perdió en tres instancias con costas teniendo título inscrito desde 1979, porque *"la singularización del inmueble a reivindicar no se ha probado"*.

⚠️ **Pero ese precedente hay que leerlo bien.** No dice "Catastro primero siempre". Dice que hace falta **prueba técnica judicialmente utilizable** de ubicación, linderos y porción reclamada, y en ese caso la perito ni se juramentó ni se presentó. La auditoría CODEX tiene razón en esto: la ficha catastral corregida ayuda mucho, pero lo que gana o pierde el juicio es el peritaje.

1. **Demarcación y amojonamiento** contra Guirola Klein, art. 843 CC. La sentencia firme vence al dato catastral.
2. **Accesión, venta forzada**, si hay una familia con casa hecha.
3. **LEGPPRI** ante el Juez de Paz, antes de 2028, **sin invocar el art. 5, que es inconstitucional**.
4. **Reivindicatoria**, último recurso y solo con peritaje judicial.

La vía penal está descartada. El reclamo a Scotiabank por evicción está cerrado, porque el art. 1640 CC exige ser privado del inmueble por sentencia. A Scotiabank, o a quien sea hoy su sucesor, solo se le piden papeles.

⚠️ **Cuidado con el destinatario:** `RUTA-1` y `RUTA-2` escriben a "Scotiabank El Salvador, S.A.", pero `RUTA-4` §4.6 documenta que pasó a Banco Cuscatlán SV y fue absorbido por **Banco Cuscatlán de El Salvador, S.A.** La cadena está **sin confirmar**. Confirmarla en el Registro de Comercio antes de mandar la carta.

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## 9. Los riesgos que nadie declaró

**1. El riesgo de método: esta auditoría también puede estar equivocada, y de una forma concreta.** Todo mi cálculo geométrico se apoya en **cuatro coordenadas leídas de un PDF**: dos de la ficha de la parcela 195 de 2013 y dos del plano de Pío, más las otras seis que ADVERSARIAL-2 transcribió. Si alguna está mal transcrita, o si el sistema de referencia de 2013 no es el mismo que el de 2024, el resultado cambia. `[INFIERO]` Es poco probable, porque los rumbos y distancias derivados de las coordenadas de Pío reproducen la escritura al minuto de arco y al centímetro, lo que sería imposible con coordenadas corruptas. Pero **el DXF y la ficha vigente de la 195 lo cierran, y hasta entonces el veredicto es una inferencia bien apoyada, no un hecho**. Confianza: alta en el resultado, moderada en que no haga falta comprobarlo.

**2. Alguien está desmembrando e inscribiendo dentro del bloque, ahora mismo.** Las parcelas **1357, 1363, 1364, 1372 y 1373** son de serie muy posterior al resto del mapa, y la 1372 ya tiene matrícula, la **30381269**. Nadie ha mirado quién las creó ni cuándo. **Si esas desmembraciones tocan el suelo de los lotes 1 y 2, el problema deja de ser catastral y pasa a ser de doble inmatriculación real.** El descarte de doble inmatriculación que hizo el expediente se corrió sobre 155 matrículas de rangos antiguos, y estas no estaban en ellos. `[INFIERO]` Confianza en que es un riesgo real que no se ha mirado: alta. Confianza en que se materialice: desconocida. Se cierra con $9.91 y un listado de parcelarios.

**3. La vigilancia registral no existe.** Las certificaciones que tenemos son de enero de 2023. En tres años y medio pudo entrar una anotación preventiva, una demanda, un título supletorio o una anotación del art. 10 del D.L. 960 sobre inmuebles del MINED, y nadie se enteraría. `RUTA-2` propone vigilancia registral a unos $36 al año y nadie la contrató.

**4. El campo "titular" del Catastro para estas parcelas es basura demostrada, y eso corta en las dos direcciones.** El CNR ha rotulado las mismas fajas como MARN (2013), Educación (2023) y "Estado de El Salvador" a secas (2024). Eso debilita la teoría del MINED, que es buena noticia. Pero también significa que **cualquier dato de titularidad que el CNR nos devuelva en este mapa hay que tratarlo como no confiable**, incluidos los que nos convengan. `[INFIERO]` Confianza: alta.

**5. Nadie ha comprobado que Nelson siga siendo el titular SIRyC de la parcela 530.** La ficha de 2023 lo dice, y la ficha de la 178 de marzo de 2023 lo confirma al listarla entre sus colindantes: *"0509R17(530) - PEREZ AGUIRRE, NELSON ALEXANDER DAVID"*. Pero esa vinculación se puede perder sola: si alguien pide una actualización gráfica sobre la 530, o si el CNR depura el mapa, Nelson se queda **sin ninguna parcela en el mapa 0509R17**. Es el mismo riesgo que ADVERSARIAL-2 §3.2 nombró para el trámite de cambio, pero también puede pasar sin que nosotros hagamos nada.

**6. El Estado perdió sus pleitos en esta tierra, pero con condena en costas contra él, y eso no lo desactiva.** `JURIS-1` documenta que el Estado perdió **26-CAC-2021** y **58-4CM-20-A** con costas. También documenta el polígono estatal "Boca Poza" de 377,929.88 m², la "línea del 73", **y ninguna sentencia dice si se traslapa con la lotificación**. El propio archivo lo declara como su punto ciego en §5.1, pero su §1 vende más tranquilidad de la que el §5 sostiene.

**7. El Juzgado Ambiental está activo en la zona, y por coordenadas.** `JURIS-1` §2.D: en el expediente **MC-141-3-25**, del 2 de diciembre de 2025, el juzgado notificó **a ocho particulares identificados por coordenadas geodésicas** en Cantón Cangrejera, Playa Los Pinos, Final Las Bocanitas. Y en **MC95-2-22** ordenó al MARN fijar perímetro *"para determinar si existe usurpación de tierras del estado"* en la "Comunidad Boca Poza". **Un trámite catastral que ponga coordenadas nuevas sobre ese suelo entra en un vecindario donde ya hay un juez pidiendo perímetros.** Nadie lo ha considerado.

**8. Se está tratando la falta de expediente en Vivienda como un problema de permisos, y también es un problema de venta.** Desde el 25-oct-2024 la **OPAMSS** aprueba parcelaciones y construcciones en el Distrito de La Libertad (D.L. 126). Un comprador que quiera construir se va a encontrar con una lotificación sin expediente aprobado en ninguna oficina viva. Eso pesa en el precio y hoy no está en ningún cálculo de valor.

**9. El expediente tiene una asimetría de calidad peligrosa.** Los archivos de análisis se corrigen unos a otros pero **no se corrigen hacia atrás**: `EXPEDIENTE-MAESTRO.md` sostiene y niega la misma tesis en dos secciones; `RUTA-1` recomienda una vía suspendida y pide un artículo dañino; `RUTA-3` pide una figura derogada. **La tabla de precedencia del HANDOVER no basta**, porque nadie lee un archivo entero antes de firmar un escrito: se abre el modelo y se firma. `[INFIERO]` El riesgo operativo más probable de todo el expediente no es jurídico, es que alguien presente un escrito viejo. Confianza: alta.

**10. La donación entre padre e hijo, con la compra a $1,610 catorce meses antes, es un blanco fiscal que nadie ha mirado.** No digo que haya problema; digo que nadie lo revisó. Vale la pena una lectura antes de vender.

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## 10. Correcciones a la memoria

El archivo `boca-poza-terreno.md` es **casi todo correcto**, pero tiene tres cosas que ya no lo son y le falta la principal.

**Hay que corregir:**

| Lo que dice hoy | Lo que hay que poner |
|---|---|
| *"El Catastro tiene la matrícula 30023663 pegada a la parcela 0509R17/530… cuyos colindantes y calle no son los del título"*. Correcto, pero incompleto | Agregar: **la 530 no está lejos, está enfrente**, al otro lado de la calle catastral 50002, que es la Calle El Tiburón del título |
| *"El levantamiento de 2024 resultó ser el título calcado en CAD, no una medición"* | Sigue siendo cierto **y sigue siendo un problema para presentarlo**, pero ya no es un problema para creerle la ubicación: la ubicación se confirmó por una vía independiente el 21-ago-2026 |
| *"el archivo que manda es HANDOVER.md"* | Sigue mandando para el proceso, **pero para la ubicación y para las matrículas manda `AUDITORIA-INTEGRAL-2026-08-21.md`** |

**Hay que agregar, y es lo más importante:**

> **La ubicación quedó cerrada el 21-ago-2026, con confianza alta.** Los lotes están inmediatamente al norte de la parcela catastral 195 y al poniente de la calle catastral 50002, sobre el suelo que el Catastro dibuja como las parcelas 176, 177 y 197 del mapa 0509R17. La prueba no depende del plano del topógrafo: la escritura dice que los lotes 1 y 2 colindan con los lotes 3 y 4 del Polígono H, la ficha catastral del CNR del 11-jul-2013 dice que la parcela 195 es el Polígono H números 3, 4, 5 y 6 y trae coordenadas, y aplicando la ruta de acceso de la propia escritura desde esa parcela los dos lotes caen a 7.35 m de donde el topógrafo los puso, con el mismo desplazamiento, que es media calle. **La hipótesis del bloque norte (parcelas 171-174) queda descartada.**

**Y hay que agregar tres advertencias operativas:**

> **Nunca pedirle al Catastro que aplique el art. 16 de la Ley de Catastro.** Ese artículo imputa la porción disputada al que posee. `PLAN.md` paso B1 y `RUTA-1` sección 3.A romano V lo piden: están mal y hay que borrarlo.

> **La vía del art. 21 del D.L. 805 está descartada** desde el 20-ago-2026. El servicio correcto es el ordinario del CNR, "Estudios Registrales Catastrales", con arancel **sin confirmar**.

> **El valor de $114,700 a $202,800 no existe.** Sigue vivo en `RUTA-2` §2.B.8 y `RUTA-4` §4.5 y hay que borrarlo de ahí. El valor real es $3,000 a $12,000 como está, y alrededor de $46,000 saneado y desocupado, y **el valor de mercado 2026 en la zona sigue sin averiguarse**.

El archivo `documento-medicion-inferencia.md` **no hay que cambiarlo: se acaba de validar solo.** Esta auditoría encontró tres inferencias presentadas como datos (la separación de 330 m, la etiqueta "Polígono E" del diagrama del 20-ago, y la lectura del "Ramo de Educación"), y las tres se detectaron aplicando exactamente su regla. Lo único que conviene agregarle es un corolario nuevo, que salió de aquí:

> **Medir el área de un objeto dentro de un dibujo no prueba dónde está ese dibujo.** El área de un polígono no cambia si lo trasladás. Para validar una georreferenciación hay que hacer coincidir contornos con contornos, no cifras con cifras.

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## Anexo: cómo reproducir los tres cálculos que sostienen el veredicto

**Fuentes primarias usadas y no usadas antes:**
`Cangrejera playa expediente amarillo (1).pdf` pág. 35, ficha catastral de la parcela 0509R17-195, transacción 052013006963, entregada el 11-jul-2013 (leída como imagen a 200 dpi, no por OCR) · `EXPEDIENTE/01-TITULO/2026-08-20_cert-literal-30023663-anotacion-preventiva-2003.pdf` págs. 2, 4, 5 y 6 (leídas como imagen) · `EXPEDIENTE/02-CATASTRO/2023-03-27_ficha-catastral-parcela-178.pdf` · `Screen Shot 2019-05-22 at 23.53.01.png`, cuadro de áreas y detalle del bloque H, recortados y ampliados · `EXPEDIENTE/03-PLANOS/2024-06-10_superposicion-plano-sobre-mapa-catastral.pdf` a 120 dpi · `EXPEDIENTE/10-FOTOS-Y-CAPTURAS/2024-06-11_superposicion-plano-sobre-parcelas-195-530.png` · los cuatro Índices de Propietarios del 21-ago-2026.

**Cálculo 1, la poligonal de Pío reproduce la escritura.** Con los cuatro vértices M1 a M4 en el sistema catastral (X al este, Y al norte): lados 40.055 / 39.51 / 29.225 / 25.08 m y rumbos N 66°25' W / N 45°14' E / S 42°52' E / S 26°35' W, es decir los de la escritura al minuto exacto, con el Poniente en **39.51** en vez de 39.15. Área por Gauss: **1,078.63 m²**, contra los 1,066.28 declarados en la etiqueta.

**Cálculo 2, la parcela 195 es paralela a la Avenida Huachinango.** Entre las dos coordenadas impresas en su ficha: distancia **96.70 m**, rumbo **N 64°04' W**. La escritura da a la Avenida Huachinango el rumbo N 63°25' W. Diferencia **0°39'**.

**Cálculo 3, la ubicación, sin usar el calce del topógrafo.** Tomando la esquina Sur-Este de la parcela 195 como la esquina de Huachinango con El Tiburón, y siguiendo la ruta literal de la escritura (N 26°35' E, 31.00 m para el Lote 2 y 56.00 m para el Lote 1, y luego N 63°25' W, 3.50 m), las esquinas Sur-Este predichas caen a **7.35 m** y **7.34 m** de las que dibujó Pío, con el mismo vector de desplazamiento (0.96 m al este, 7.29 m al norte).

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**Auditor:** argos-auditor · 21 de agosto de 2026
**No modifiqué ningún otro archivo del expediente.**