Cangrejera Land · Doc. 004 · 9 sep 2026 · rev. 15 · de dónde salieron las dos franjas
El plano según los títulos
Nada de satélite ni de Catastro. Solo lo que dicen las escrituras inscritas, dibujadas con sus propios rumbos y distancias, cada lote con su dueño. Y abajo, por qué la casa está en el lote 3 y no en los tuyos.
Nelson · lotes 1 y 2
Mejía Sánchez · lotes 3 y 4
Santos Argueta · porción del 6
Rivas de Chávez · resto del 6
Ávalos Serrano · lote 5
Porción 3 zona sur · Guirola Klein · resto sin determinar (alerta 9695)
Polígono E · medido en 2024
Segregaciones 1 y 2 · las dos de Rubio Fermán · $120,000
Lotes 11 y 12 del E según sus títulos (antes de 2024)
✓ verde: título que nombra la Calle El Tiburón donde va
✗ magenta: donde la remedición la puso mal
GPS 1, 2 y 3: los puntos que hay que medir, todos desde la calle
Polígono G · frente al mar
Calles según los títulos
Punto con coordenada inscrita
Mojón esquinero que nombra un título
Mojón nombrado sin posición inscrita
01Por qué la casa está en el lote 3 y no en los tuyos
Los diez títulos del Polígono H cierran entre sí al centímetro. El lote 4 mide 47.90 m por su oriente, y eso es exactamente 25.00 del lote 3 más 22.90 del lote 2. Los lotes 3, 4, 5, 6, 10, 11 y 12 parten del mismo mojón de ladrillo y sus estaciones sobre la avenida van 494.83, 534.83, 554.83, 574.83, 654.83, 674.83 y 694.83: cuarenta metros el lote 3 y veinte metros exactos cada uno de los demás, incluidos los lotes 7, 8 y 9 que nadie ha comprado. El lote 5 dice que su poniente mide 48.84 y el lote 6 dice que su oriente mide 48.84. Este dibujo es ese cierre.
Hay doce puntos con coordenada inscrita en el sistema nacional: el vértice del Polígono E medido en 2024, las dos esquinas del lote 6 medidas en 2026, y desde enero de 2026 siete mojones más del Polígono E, del plano de segregación de Campos Valle. Son los puntos naranja. Los dos de 2026 están a 11.53 m uno del otro con rumbo N 63.2° W; el título dice 11.50 y N 63°25' W: la retícula de ese perito y la de los títulos son la misma, a medio grado.
Puestos sobre esta retícula, el vértice del Polígono E cae frente al lote 3, entre los metros 20 y 29 del cruce. Los lotes de Nelson empiezan en el 31. Probando giros de hasta 3° en cualquier dirección, sigue cayendo frente al 3. Y con el lote 5 ya medido por su título (20.00 m), ese vértice queda además unos 9 m al poniente del borde de la calle: el Polígono E medido en 2024 cubre los 7 m de la Calle El Tiburón y entra unos 2 m en el lote 3.
La medición inscrita del Polígono E lo confirma con palabras: dice que su poniente es «Manuel Antonio Mejía Sánchez, con cerco de púas», sin ninguna calle. Mejía Sánchez es el dueño del lote 3.
El título del lote 12 del Polígono E dice lo mismo que el tuyo, palabra por palabra. Su poniente son «los lotes 3 y 2 y la esquina SE del lote 1 del Polígono H, todos con Calle El Tiburón de 7.00 m de por medio». Parte del mismo mojón, llega a la estación 464.90, mide 22.83 de frente y termina en 487.73: la calle de 7 m cabe exacta hasta el lote 3, que empieza en 494.83. Y su fondo de 49.64 m pone su esquina NW a 36 cm de tu lote 1: ese es el «mojón NW del lote 12» que nombra tu escritura. Es el contorno punteado.
Por eso la casa que veíamos «sobre los lotes de Nelson» está sobre el lote 3. Y por eso la abogada vio los lotes 1 y 2 vacíos, y la cooperativa dijo que estaban «más para allá». El mapa anterior los tenía unos 50 m al sur de su lugar.
Lo que lo vuelve certeza
Un punto GPS en el mojón de ladrillo del extremo Sur-Este de la lotificación. Está fuera del área ocupada. Desde ahí, 81.87 m al norte y 491.33 m por el eje de la avenida amarran todo el Polígono H al mapa nacional sin depender del Polígono E ni del Catastro.
Confianza hoy: moderada-alta. Es aritmética sobre títulos inscritos, no una opinión.
02Lo que sigue sin cerrar
El límite del resto de Guirola Klein. El CNR migró la matrícula 30082155 en 2005 anotando que «sobre este inmueble se ha desarrollado la Lotificación Boca Poza» y trasladando un resto de 546,098 m²; en 2007 le puso la alerta 9695: «pendiente determinar resto… inspección de campo y estudio catastral». La Porción 3 de 6.61 ha que tomó el ISTA salió de otro inmueble que no se migró. Registralmente Boca Poza queda fuera de lo expropiado; lo que sigue sin dibujar es dónde termina ese resto de 54.6 ha que te rodea por tres lados.
La Calle El Tiburón, que ya se vendió. Los títulos del Polígono H la ponen entre el H y el E. La medición de 2024 no la encuentra ahí: encuentra el cerco de Mejía Sánchez directo. Y en diciembre de 2025 Hernández Morán segregó esa misma franja de 10 m, la «Segregación 1», y la vendió por $60,000 a Neftaly Antonio Rubio Fermán: matrícula 30377604, inscrita el 19 de enero de 2026. Ver sección 06. Nueve fuentes de cuatro familias la ponen entre el H y el E: tus títulos, el del lote 3, el título individual del lote 12-E, los del lote 3-G y la porción 2 del 1-G al otro lado de la avenida, el plano de FOX y el IGCN. Solo las dos mediciones de Campos Valle la ponen al oriente. Lo que sigue sin documento es dónde está físicamente; el título de Portillo lo diría.
Un desajuste de 20 cm. El lote 5 dice que su poniente mide 48.84 m; la porción del lote 6 dice que ese mismo lado mide 48.64. Es la única diferencia entre títulos del polígono y no cambia nada, pero queda anotada.
Los lotes 7, 8 y 9. El 7 y el 8 validados como 30209658 y 30209659, sin comprar; el 9 sin identificar. Los títulos del 6 y del 10 los dejan encajonados en 60 m exactos; solo falta saber de quién son.
Las inscripciones 1, 2 y 5 del Libro 1,594. Tus lotes citan la 1, el lote 6 la 2, el lote 4 la 5. Ahí está escrito cómo se repartieron la lotificación FOX y el Banco de Comercio.
Dónde termina el Polígono E hacia el norte. Tu escritura nombra el «mojón esquinero Nor-Oeste del lote 12». La remedición junta 11 y 12 y ya no dice dónde está ese mojón.
03Los documentos que se leyeron para hacerlo
Cada página se leyó como imagen, no por OCR, porque el OCR sobre papel de protocolo cambia números. Lo que se sacó de cada uno:
Escritura de donación, 26-VI-2019 · páginas 3, 4 y 5 · lotes 1 y 2: ruta desde el mojón, los cuatro linderos de cada uno con rumbos y distancias, y los nombres de los colindantes. documentos-registrales/escritura-donacion-2019-inscrita-25jul2019.pdf
Literal de 30187031, lote 3 · páginas 5, 6 y 7 · ruta, linderos, la vendedora Claudia Lorena Salazar de Segovia, el precio de $14,000 y el comprador Mejía Sánchez. cert-literal-30187031-LOTE3-poligonoH-2026-08-24.pdf
Literal de 30209773, lote 4, asientos 2 y 3 · páginas 5 y 6 · FOX S.A. de C.V. y su antecedente del Libro 1,594, la venta a Sztarkman por $141.77, los cuatro linderos, y la reventa a Mejía Sánchez por $4,500. cert-literal-30209773-ASIENTO2 y ASIENTO3-2026-09-06.pdf
Literal de 30210197, lote 5, asiento 4 · páginas 3, 4 y 5 · ruta (81.87 / 554.83 / 6.00), los cuatro linderos con rumbos y distancias, el vendedor Mejía Sánchez, el comprador Héctor Ávalos Serrano, el precio de $10,000, y la razón de inscripción del 6-VI-2014. cert-literal-30210197-LOTE5-poligonoH-compraventa-MejiaSanchez-a-AvalosSerrano-2014-04-21.pdf
Literal de 30209656, lote 6, asientos 2, 3 y 10 · FOX (Guirola Meardi) vende a Sztarkman por $144.57 en 2011 citando la inscripción 2 del Libro 1,594; Sztarkman vende a Gloria Estela Rivas de Chávez por $2,000 en 2012; ella dona la porción oriente a su hijo en abril de 2026 y se queda con el resto de 420.76 m², cuyo vértice SE tiene coordenada inscrita. Trae la confrontación técnica del CNR, la revisión de Catastro (perito Romero Romero IC-6318) y la solvencia municipal. cert-literal-30209656-LOTE6-ASIENTO2, ASIENTO3 y ASIENTO10.pdf
Literales de 30023665, 30023666 y 30023667, lotes 10, 11 y 12, asientos 2, 3 y 4 · la anotación de 2003 tal como quedó en ellos; la venta de Scotiabank a Batres Santamaría en 2012 por $9,075.43 con la cláusula de usurpación por la cooperativa (pág. 7); la reventa a Santamaría Hernández en 2013 por $18,000 con las tres descripciones completas. cert-literal-30023665-66-67-LOTES10-11-12-ASIENTO2, ASIENTO3 y ASIENTO4.pdf
Segregación por venta en 30358883, asiento 3, con el plano de Campos Valle · páginas 7 a 11 la escritura (Hernández Morán vende la Segregación 1 a Rubio Fermán, $60,000), 14 la razón (matrícula nueva 30377604), 22 el plano de junio de 2025 con los mojones y coordenadas de las Segregaciones 1 y 2. cert-literal-30358883-ASIENTO3-segregacion-por-venta-PORCION1-polE-a-RubioFerman-2025-12-01-con-plano-CamposValle.pdf
Reunión de inmuebles en 30358883, asiento 1 (feb-2024) · páginas 6 a 8 · los títulos individuales completos del lote 11 (30207155) y del lote 12 (30207105), con sus rutas 444.90 y 464.90 y el poniente del 12 contra tus lotes con la Calle El Tiburón; página 13 la resolución del IGCN. cert-literal-30358883-ASIENTO1-reunion-lotes11y12-polE.pdf
Lotes 8 y 9 del Polígono E (Portillo Canales → Heath Eugene Martin, $225,000, nov-2025) y lote 3 y resto del 4 del Polígono G (→ Benavides Agreda, $300,000, mar-2024), porciones 1 a 4 de los lotes 1 y 2 del G (2016 y 2024, con la inmovilización de la Fiscalía). Leídos página por página por cuatro agentes; sus lecturas están en lecturas-2026-09-09/.
Remedición de 30358883, Polígono E lotes 11 y 12 · páginas 5 a 9 · las dos descripciones (la vieja y la medida), la coordenada del vértice NW, el perito Campos Valle, el área 1,356.17. cert-literal-30358883-REMEDICION-polE-lotes11y12-2026-08-21.pdf
Literal de 30381269, porción del lote 6 · páginas 3 a 6 · la coordenada del vértice SE, los cuatro linderos, vendedor Chávez Rivas, compradora Santos Argueta, $130,000, y la boleta de inscripción de $819. cert-literal-30381269-COMPRAVENTA-lote6-polH-2026-08-21.pdf
Anotación preventiva de 2003 sobre 30023663 · páginas 2, 4, 5, 6 y 7 · el Banco de Comercio como dueño inscrito, el crédito a Pedro Ortega Guevara, y que la anotación se arrastró a nueve matrículas. cert-literal-30023663-ASIENTO2-anotacion-preventiva-2003-2026-08-20.pdf
Fichas catastrales de las parcelas 530 y 178 (2023) · lo que el Catastro cree: colindantes, áreas, y las 34 hectáreas del Estado en Educación. EXPEDIENTE/02-CATASTRO/
Índices de propietarios de Guirola Klein (30082155), Mejía Sánchez Manuel Antonio (30187031 y 30209773) y Manuel Arturo (ninguna). documentos-registrales/indice-propietarios-*.pdf
Las cuatro grabaciones del 8 de septiembre, transcritas · para el contexto de la casa, la cooperativa y lo que dijo cada quien. AUDIOS-VISITA-2026-09-08/
04Prompt reutilizable
Todo lo necesario para que cualquier agente o herramienta vuelva a dibujar este plano: la retícula, la ruta de partida, cada lote como recorrido cerrado, las dos coordenadas inscritas y las convenciones. También está como archivo: PROMPT-PLANO-TITULOS.md.
▸ Ver el prompt completo
# Prompt reutilizable · dibujar el Polígono H de Boca Poza desde los títulos
Copiá todo lo que sigue y dáselo a cualquier agente o herramienta que dibuje.
Contiene la retícula, la ruta de partida, cada lote como recorrido cerrado, las
dos coordenadas inscritas, y las convenciones de dibujo. Todas las cifras se
leyeron a ojo sobre la imagen de cada página del título, no por OCR.
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## Marco de referencia
Dos ejes perpendiculares, ambos tomados de las escrituras:
- **Eje de la Avenida Huachinango:** rumbo N 63°25'00" W. Coordenada **u**, en
metros, creciente hacia el poniente, con u = 0 en su cruce con la Calle El Tiburón.
- **Eje de la Calle El Tiburón:** rumbo N 26°35'00" E. Coordenada **v**, en metros,
creciente hacia el norte, con v = 0 en el eje de la avenida.
Conversión de un rumbo a (u, v): con az = azimut en grados y d = distancia,
E = d·sin(az), N = d·cos(az); luego u = −0.8944·E + 0.4472·N y
v = 0.4475·E + 0.8944·N. Azimut: N x E = x · S x E = 180−x · S x W = 180+x ·
N x W = 360−x.
**Ruta de partida común a todos los títulos:** desde el mojón esquinero de
ladrillo del extremo Sur-Este de la lotificación, N 26°35'00" E · 81.87 m hasta el
principio de la avenida (estación 0+000); sobre su eje N 63°25'00" W · **491.33 m**
hasta el cruce con la Calle El Tiburón (ese cruce es el origen u=0, v=0).
**El norte verdadero** queda 26°35' a la izquierda del eje v.
## Los lotes, como recorridos cerrados (punto de partida u, v; luego rumbos y distancias)
**LOTE 1 · matrícula 30023663-00000 · Nelson Alexander David Pérez Aguirre · 1,066.28 m²**
Parte de (3.50, 56.00). Sur N 66°25'00" W · 40.07 → Poniente N 45°14'00" E · 39.15 →
Norte S 42°52'00" E · 29.24 → Oriente S 26°35'00" W · 25.06.
Colinda: sur con lote 2 y esquinero NE del lote 4; poniente y norte con Carlos
Alberto Guirola Klein (Porción 3, Parcela 1); oriente con Guirola Klein y el mojón
NW del lote 12 del Polígono E, Calle El Tiburón de 7.00 m de por medio.
**LOTE 2 · 30023664-00000 · Nelson Alexander David Pérez Aguirre · 958.72 m²**
Parte de (3.50, 31.00). Sur N 63°25'00" W · 40.00 → Poniente N 26°35'00" E · 22.90 →
Norte S 66°25'00" E · 40.07 → Oriente S 26°35'00" W · 25.00.
Colinda: sur lote 3; poniente lote 4; norte lote 1 (y Guirola Klein en la esquina
NW); oriente lote 12 del Polígono E, Calle El Tiburón de 7.00 m de por medio.
**LOTE 3 · 30187031-00000 · Manuel Antonio Mejía Sánchez · 1,000.00 m²**
Parte de (3.50, 6.00). Sur N 63°25'00" W · 40.00 → Poniente N 26°35'00" E · 25.00 →
Norte S 63°25'00" E · 40.00 → Oriente S 26°35'00" W · 25.00.
Colinda: sur lotes 3, 4 y 5 del Polígono G con Avenida Huachinango de 12.00 m;
poniente lote 4; norte lote 2; oriente lote 12 del Polígono E, Calle El Tiburón 7.00.
**LOTE 4 · 30209773-00000 · Manuel Antonio Mejía Sánchez · 963.20 m²**
Parte de (43.50, 6.00). Sur N 63°25'00" W · 20.00 → Poniente N 26°35'00" E · 48.43 →
Norte S 61°46'00" E · 20.00 → Oriente S 26°35'00" W · 47.90.
Colinda: sur lote 5 del Polígono G con Avenida Huachinango; poniente lote 5 del
Polígono H; norte Guirola Klein; oriente esquinero SW del lote 1 y lotes 2 y 3.
**LOTE 5 · 30210197-00000 · Héctor Ávalos Serrano · 972.60 m²**
Parte de (63.50, 6.00). Sur N 63°25'00" W · 20.00 → Poniente N 26°35'00" E · 48.84 →
Norte S 61°46'00" E · 20.02 → Oriente S 26°35'00" W · 48.43.
Ruta propia: 81.87 al norte, 554.83 sobre el eje de la avenida, 6.00 al norte.
Colinda: sur lotes 5 y 6 del Polígono G con Avenida Huachinango de 12.00 m;
poniente lote 6 del Polígono H; norte Guirola Klein (Porción 3, Parcela 1);
oriente lote 4 del Polígono H. Compró en 2014 a Mejía Sánchez por $10,000.
**LOTE 6 ENTERO · 30209656-00000 · era 982.60 m² (título de 2011 y 2012)**
Parte de (83.50, 6.00). Sur N 63°25'00" W · 20.00 → Poniente N 26°35'00" E · 49.43 →
Norte S 61°46'00" E · 20.00 → Oriente S 26°35'00" W · 48.84.
Ruta propia: 81.87, 574.83, 6.00. Colinda: sur lotes 6 y 8 del Polígono G con
Avenida Huachinango; poniente lote 7 del Polígono H; norte Guirola Klein; oriente
lote 5 del Polígono H. FOX lo vendió en 2011 a Sztarkman ($144.57), Sztarkman a
Gloria Estela Rivas de Chávez en 2012 ($2,000). En 2026 se partió en dos:
**PORCIÓN DEL LOTE 6 · 30381269-00000 · Mayra Roxana Santos Argueta · 561.84 m²**
Parte de (83.50, 6.00). Sur N 63°25'00" W · 11.50 → Poniente
N 26°35'00" E · 49.09 → Norte S 61°46'00" E · 11.50 → Oriente S 26°35'00" W · 48.64.
Colinda: sur lotes 6 y 8 del Polígono G con Avenida Huachinango; poniente el resto
del lote 6 (la escritura dice «lote 8»; el CNR lo corrigió al inscribir); norte
Guirola Klein; oriente lote 5 del Polígono H.
**RESTO DEL LOTE 6 · 30209656-00000 · Gloria Estela Rivas de Chávez · 420.76 m²**
Parte de (95.00, 6.00). Sur N 63°25'00" W · 8.50 → Poniente N 26°35'00" E · 49.09 →
Norte S 61°46'00" E · 8.50 → Oriente S 26°35'00" W · 49.09.
Colinda: sur lotes 6 y 8 del Polígono G con Avenida Huachinango; poniente lote 7 del
Polígono H (la escritura dice «Gloria Estela Rivas de Chávez»); norte Guirola Klein;
oriente la porción segregada.
**LOTES 7, 8 Y 9 · 30209658, 30209659 y sin identificar · sin comprar**
Van de (103.50, 6.00) a (163.50, 6.00): 20.00 m cada uno, por la cadena de estaciones
594.83 / 614.83 / 634.83 que dejan encajonada los títulos del 6 y del 10.
**LOTE 10 · 30023665-00000 · José Nicolás Santamaría Hernández · 1,013.40 m²**
Parte de (163.50, 6.00). Sur N 63°25'00" W · 20.00 → Poniente N 26°35'00" E · 50.28 →
Norte S 75°11'00" E · 5.05 y S 61°46'00" E · 15.04 → Oriente S 26°35'00" W · 50.94.
Ruta propia: 81.87, 654.83, 6.00. Sur: lotes 4 y 5 del Polígono I; oriente lote 9.
**LOTE 11 · 30023666-00000 · Santamaría Hernández · 962.90 m²**
Parte de (183.50, 6.00). Sur N 63°25'00" W · 20.00 → Poniente N 26°35'00" E · 46.01 →
Norte S 75°11'00" E · 20.51 → Oriente S 26°35'00" W · 50.28. Ruta: 674.83.
**LOTE 12 · 30023667-00000 · Santamaría Hernández · 842.77 m² · el último del polígono**
Parte de (203.50, 6.00). Sur N 63°25'00" W · 12.30 → Poniente N 26°35'00" E · 3.17 y
N 00°03'05" W · 39.70 (sucesión Ángel Arturo Guirola, cerco de alambre) → Norte
S 75°11'00" E · 25.25 → Oriente S 26°35'00" W · 46.01. Ruta: 694.83. El polígono
termina en la estación 707.13.
En 2012 Scotiabank vendió los tres declarando en la escritura que la cooperativa
colindante tenía usurpados 549.35, 528.44 y 599.64 m².
**SEGREGACIÓN 1 DEL POLÍGONO E · 30377604-00000 · Neftaly Antonio Rubio Fermán · 303.31 m² · vendida 1-XII-2025, inscrita 19-I-2026**
Mojones con coordenada (Campos Valle, jun-2025): M1 257,272.769 / 479,594.872 (= vértice
NW del Pol. E) → M2 257,269.307 / 479,604.253 → M3 257,240.971 / 479,591.802 → M4
257,245.479 / 479,582.876. Rumbos: S 69°44'34" E 10.00 · S 23°43'17" W 30.95 · N 63°12'15" W
10.00 · N 23°43'44" E 29.81. En la retícula: de (5.5, 24.7) a (−4.4, 25.8) por el norte y de
(4.0, −5.1) a (−6.0, −5.1) por el sur. Es la franja de la Calle El Tiburón.
**SEGREGACIÓN 2 DEL POLÍGONO E · dibujada en el mismo plano, no vendida en ese asiento · 314.70 m²**
M1 = M2 de la 1 → M2 257,265.844 / 479,613.635 → M3 257,236.462 / 479,600.728 → M4 = M3 de la 1.
Vértice SE del Polígono E (mojón 4): 257,226.926 / 479,619.611.
**LOTE 12 DEL POLÍGONO E SEGÚN SU TÍTULO INDIVIDUAL · 30207105-00000 · 1,103.60 m²**
Ruta: 81.87, 464.90, 6.00. Parte de (−26.43, 6.00). Sur N 63°25'00" W · 22.83 → Poniente
N 26°35'00" E · 49.64 → Norte S 69°22'00" E · 22.89 → Oriente S 26°35'00" W · 47.04.
Colinda: sur Calle La Chinvera 7.00 y lotes 1 y 3 del Polígono G, Av. Huachinango de por
medio; poniente «lotes 3 y 2 y esquina SE del lote 1 del Polígono H, todos con Calle El
Tiburón de 7.00 m de por medio»; norte Guirola Klein; oriente lote 11. Termina en la
estación 487.73; su esquina NW queda en v = 55.64.
**LOTE 11 DEL POLÍGONO E SEGÚN SU TÍTULO · 30207155-00000 · 955.10 m²**
Ruta: 444.90. Parte de (−46.43, 6.00). Sur 20.00 → Poniente N 26°35' E · 47.04 → Norte
S 67°22' E · 20.07 → Oriente S 26°35' W · 48.37 (lote 10 del E). Los dos se reunieron en
la 30358883 en marzo de 2024 con 2,058.70 m² y se remidieron en noviembre a 1,356.17.
**LOTES 8, 9 Y 10 DEL POLÍGONO E**: rutas 384.90, 404.90, 424.90; 20 m de frente, 49.80 a
52.26 de fondo; 8 y 9 (30215661, 30215664) de Heath Eugene Martin desde dic-2025; 10
(30215666) de Yves Portillo Canales.
**POLÍGONO G, al sur de la avenida (v < −6)**: lote 2-G porciones 3 y 4 (446.10-466.10);
lote 1-G porción 1 (466.10-476.10, 30096132) y porción 2 (476.10-486.10, 30112400,
«colinda con su intersección con la calle El Tiburón y con lote 12 del Polígono E»);
lote 3-G (486.10-511.10, 30033810, Benavides Agreda, 78 m de fondo al mar, «al norte lote
3 del Polígono H, calle El Tiburón siete metros de ancho de por medio, y esquinero SW del
lote 12 del E»); resto del lote 4-G (511.10-517.60, 30033811).
**POLÍGONO E, LOTES 11 Y 12 · 30358883-00000 · Rafael Eduardo Hernández Morán ·
1,356.17 m² (738.16 desde enero de 2026: dos franjas vendidas) · remedición inscrita 2024, perito Héctor David Campos Valle**
Su vértice Nor-Poniente cae en (5.52, 24.69) según el ajuste con las coordenadas
inscritas: sobre la Calle El Tiburón y unos 2 m dentro del lote 3. Desde su vértice
Sur-Poniente (4.0, −5.1): Poniente N 23°43'44" E ·
29.81 → Norte S 69°44'34" E · 28.97 y S 72°06'52" E · 14.06 → Oriente S 26°39'33" W
· 35.24 → Sur N 63°12'15" W · 41.15.
Colinda (medido): poniente Manuel Antonio Mejía Sánchez, cerco de púas, SIN calle;
norte Rafael Edgardo Ascencio López; oriente María Carmelia Portillo CON Calle El
Tiburón de por medio; sur lote 3 y lote 1 del Polígono G y lote 8 del Polígono F
con Calle Principal La Chinvera de por medio.
Su descripción VIEJA (copiada del título anterior, no inscrita como medida): norte
Guirola Klein; oriente lote 10 del Polígono E con calle; sur lotes 1, 2 y 3 del
Polígono G con calle; poniente lotes 3, 4 y 5 del Polígono H con cerco y calle.
**PORCIÓN TRES, ZONA SUR, HACIENDA CANGREJERA · 30082155-00000 · Carlos Alberto Guirola Klein**
Todo lo que queda al norte de la línea S 61°46' E que forman los nortes de los
lotes 4, 5 y 6, y al norte y poniente del lote 1. Dibujar con contorno punteado
color cocido y esta nota: el acta de intervención del 26-III-1980 (sentencia CSJ
70-2008) tomó una «Porción tres (zona sur) de 6 hás., 61 ás., 38.50 cás.»; si es
la misma, sus 6.61 ha abarcan todo el dibujo. Hipótesis por confirmar con la
inscripción 47 del tomo 2709.
## Las tres coordenadas inscritas (sistema nacional, Lambert El Salvador)
| Punto | Norte | Este | En (u, v) |
|---|---|---|---|
| Vértice NW del Polígono E | 257,272.77 | 479,594.87 | (5.52, 24.69) |
| Vértice SE de la porción del lote 6 | 257,290.95 | 479,516.77 | (83.50, 6.00) |
| Vértice SE del resto del lote 6 | 257,296.14 | 479,506.48 | (95.00, 6.00) |
Distancia entre ambos 80.19 m, rumbo N 76.9° W; en la retícula, Δu = 77.98 y
Δv = −18.69. Anclando la porción del lote 6 en (83.50, 6.00), como manda la cadena
de títulos 3-4-5-6, el vértice del Polígono E cae en (5.52, 24.69): frente al lote 3
(que va de v=6 a v=31) y 9 m al poniente del borde oriente de la calle (u=−3.50).
Con giros de ±3° en la retícula: v entre 20.6 y 28.7 y u entre 4.6 y 6.6, siempre
frente al lote 3 y siempre sobre la calle. Pero el giro ya no es libre: los dos
vértices de 2026 están a 11.53 m con rumbo N 63.2° W, y el título dice 11.50 y
N 63°25' W. La retícula del perito de 2026 es la de los títulos, a medio grado.
## Convenciones de dibujo
- Poniente a la izquierda, norte arriba, retícula rotada: flecha de norte inclinada
26°35' a la izquierda de la vertical.
- Calles: banda de 7.00 m centrada en u=0 (El Tiburón) y de 12.00 m entre v=−6 y v=6
(Huachinango), punteadas, con nota «según los títulos».
- Colores: Nelson azul #0a84ff; Mejía Sánchez rojo #C24A2B; Santos Argueta marea
#7C9AA6; Ávalos Serrano kraft #C9A987; Guirola Klein rayado; Polígono E gris punteado.
- Cada lote: nombre, matrícula, dueño, área, y una línea de contexto (desde cuándo,
cuánto pagó, si hay construcción). Cotas en naranja sobre cada lado.
- Los tres puntos inscritos como círculos naranja con su coordenada.
- Escala de 20 m. Nota al pie con la ruta al mojón de ladrillo.
## Lo que este dibujo afirma y lo que no
Afirma: que los siete títulos del Polígono H cierran entre sí (22.90 + 25.00 = 47.90;
estaciones 494.83 / 534.83 / 554.83 / 574.83 a 40, 20 y 20 m exactos; 48.84 en los
dos lados de la línea 5-6), y que con las coordenadas inscritas el vértice del
Polígono E queda frente al lote 3, no frente al lote 1, y encima de la Calle El
Tiburón.
No afirma: dónde está físicamente la Calle El Tiburón (los títulos y la medición de
2024 la ponen en lados opuestos del Polígono E), ni la posición absoluta del Polígono
H en el mapa nacional, que solo la fija un GPS en el mojón de ladrillo. El ajuste del
Polígono E depende de que dos peritos distintos (2024 y 2026) hayan dado coordenadas
compatibles entre sí a un par de metros.
05Lo que un banco dejó escrito en 2012
El 26 de julio de 2012 Scotiabank vendió los lotes 10, 11 y 12 del Polígono H, en el otro extremo de la fila, por $9,075.43 los tres. La notaria hizo constar en la escritura, y el Registro la inscribió así, que el comprador «acepta la condición de que adquiere los inmuebles a cuerpo cierto y se encuentran usurpados»: del lote 10, 549.35 m² «usurpada por la cooperativa que colinda con dicho lote»; del 11, 528.44 m²; del 12, 599.64 m². Más de la mitad de cada uno.
Por qué pesa
Es la primera prueba en instrumento público de que la cooperativa ocupaba lotes titulados de este polígono, y la fecha más antigua que tenemos: 2012. Esos lotes tienen la misma línea norte que los tuyos, contra Guirola Klein. Están a 160 m; no prueban que ocuparan los tuyos, prueban el patrón.
Y hay un detalle a tu favor: en 2018 el mismo banco vendió tus lotes 1 y 2 con la misma plantilla, palabra por palabra, y no puso la cláusula de usurpación. Sabía redactarla cuando había ocupación conocida.
Detalle, citas literales y lo que no dice: HALLAZGO-USURPACION-COOPERATIVA-2012-2026-09-08.md. La cláusula está en la página 7 de la literal del asiento 3.
06La calle se vendió
El 1 de diciembre de 2025 Rafael Eduardo Hernández Morán segregó del Polígono E una franja de 10 m de ancho pegada a su lado poniente, 303.31 m², y la vendió por $60,000 a Neftaly Antonio Rubio Fermán, un empresario de San Miguel que vive en Estados Unidos. Se inscribió el 19 de enero de 2026 con la matrícula 30377604. El plano de la segregación, de junio de 2025, lo firmó el Ing. Héctor David Campos Valle, y deja dibujada una «Segregación 2» igual, de 314.70 m², lista para la siguiente venta.
Lo que eso significa
Esa franja es la Calle El Tiburón que tus títulos, los del lote 3 y los del plan de FOX ponen entre el Polígono H y el E, más unos 2 m del lote 3. Puesta por sus coordenadas sobre la retícula de los títulos, va del metro −4.5 al metro 5.5 del cruce; la calle va del −3.5 al 3.5. Ya no es un cerco: es un título inscrito a nombre de un tercero que pagó $60,000 y va a defenderlo.
Tus lotes 1, 2 y el 3 de Mejía Sánchez dicen «oriente: Calle El Tiburón de 7.00 m de por medio». Si esa franja es un lote privado, los tres quedan sin la calle que sus títulos les dan. Y hay otra franja por venderse: esto tiene reloj.
Confianza en que la franja es la calle: moderada-alta. Depende de encadenar las coordenadas de Campos Valle con las del perito del lote 6 y con los títulos del H; un GPS en el mojón de ladrillo lo vuelve certeza.
Y la segunda franja salió el mismo día, al mismo comprador y por el mismo precio. El expediente completo, comprado el 14 de septiembre, lo confirma: escritura número dos del mismo libro, otorgada quince minutos después de la primera, por otros $60,000. Rubio Fermán pagó $120,000 por los 618.01 m² de toda la franja poniente, $194 el metro cuadrado, precio de lote y no de resto sobrante. A Hernández Morán le quedaron 738.16 m². El histórico del folio muestra cuatro asientos y nada más: ni hipoteca ni anotación.
Detalle, los siete mojones con coordenada y lo que sigue: HALLAZGO-CALLE-TIBURON-VENDIDA-2025-2026-09-08.md.
07Los de enfrente y los del otro lado
Con los diez títulos del 9 de septiembre la manzana entera quedó nombrada. El Polígono E, de oriente a poniente: lotes 8 y 9 de Heath Eugene Martin, un estadounidense que compró en noviembre de 2025 por $225,000; lote 10 de Yves Portillo Canales; lotes 11 y 12 de Hernández Morán, reunidos en 2024, remedidos, y ya partidos en dos franjas vendidas. Cruzando la avenida, el Polígono G, frente al mar: el lote 3-G y el resto del 4-G de Edwin Salvador Benavides Agreda, de California, $300,000 en 2024, cuyo título dice al norte «lote 3 del Polígono H, calle El Tiburón siete metros de ancho de por medio»; y los lotes 1 y 2-G partidos en cuatro porciones entre Martínez Castro, Urrutia Aguilar y González Chacón, una de ellas inmovilizada por la Fiscalía en 2024 por ventas encadenadas.
Lo que cambia
La remedición de 2024 se inscribió sin citar a los colindantes. El IGCN lo dejó escrito el 5 de noviembre de 2024: «no se lograron verificar en campo los colindantes ya que no estuvieron presentes… es responsabilidad del notario la citación». La única citación que consta es a la Fiscalía. Y el área que perdió el Polígono E entre sus títulos y la remedición, un 34 %, es toda de fondo: el ancho se mantuvo y se corrió unos 10 m al poniente, sobre la calle.
Dos vecinos con título que nombra la calle, Benavides Agreda y González Chacón, y uno que la tiene en su propio antecedente, Hernández Morán, son los que la abogada puede citar.
08Qué falta conseguir
La lista de trabajo, por autoridad y en orden de importancia dentro de cada una. Se marca a medida que llega cada documento. ✓ conseguido · ◐ a medias · ☐ pendiente; prioridad señala lo que desbloquea a lo demás.
5 conseguidos5 a medias25 pendientesde 35 en la lista
01CNR · Registro de la Propiedad
✓Literales de los lotes 3, 4, 5, 6, 10, 11 y 12 del Polígono HToda la fila del Polígono H tiene título leído. Cierran entre sí al centímetro.
✓Asientos 1, 2 y 3 del Polígono E (30358883)La reunión de 2024, la remedición y la segregación que vendió la franja de la calle.
✓Índice de propietarios de María Carmelia Portillo · $0.719-IX-2026: NO TIENE NINGÚN INMUEBLE INSCRITO EN LA LIBERTAD. El lindero oriente de la remedición se apoya en un nombre sin título registral.
✓Expediente completo de 30377603 · la venta de la segunda franja14-IX31 páginas. La Porción 2 se vendió por $60,000, escritura nº 2 del mismo libro, quince minutos después de la primera, al mismo comprador. Las dos franjas: $120,000 por 618.01 m², $194 el metro. Con el histórico del folio: cuatro asientos, sin hipoteca ni anotación.
☐Extractada y literal del asiento 4 de 30358883prioridad · ~$21Quién compró la Segregación 2. El Registro ya dejó la matrícula en 738.16 m², así que la segunda franja también salió. Sin ese nombre la abogada no puede citar a todos.
☐Índice de propietarios de Yves Portillo Canalesprioridad · $0.71Él sí tiene título en la zona (lotes 8 y 9 del Polígono E, parcela 198). Si el Portillo del oriente es él, la remedición además equivocó el nombre.
☐Extractada de 30377604 (Rubio Fermán) · $8.86Si la franja de la calle ya tiene hipoteca o se volvió a vender.
☐Literal del lote 10 del Polígono E (30215666) · ~$12Su poniente cierra por el otro lado la misma prueba: «lote 11 con calle de por medio».
☐Inscripciones 1, 2 y 5 del Libro 1,594 y 48 del Libro 450 · ventanilla · ~$48El título de la lotificación entera. Ahí la calle es parte del plan, no de un título suelto.
☐Literal del asiento 1 de 30023663 · ~$12Cómo recibió el Banco de Comercio tus lotes. Es el único eslabón sin documento de tu cadena.
☐Extractada de 30082155 (Guirola Klein) · $8.86Anotaciones nuevas, herederas, y si la calle sigue dentro de su descripción.
☐Índices de Ávalos Serrano, Rivas de Chávez, Santamaría Hernández, Rubio Fermán y Sztarkman Guirola · $0.71 c/uVecinos con título, aliados posibles y el rastro de cómo se liquidó FOX.
☐Extractada de 30112400 · $8.86Si la porción del lote 1-G sigue inmovilizada por la Fiscalía.
02CNR · Catastro (IGCN)
☐Los planos de las transacciones 052024001509, 052024017404 y 052025011829prioridad · ?Los dibujos que presentó el perito. Ninguna literal los trae, y ahí se ve qué puso al poniente.
◐Certificación de la resolución del 5-XI-2024 · ?Tenemos la copia dentro de la literal. Falta pedirla certificada: es el Catastro diciendo que la calle va al poniente y que los colindantes no fueron verificados.
◐Fichas catastrales de las parcelas 1357, 1363, 196, 195, 1372 y 1373 y de las calles 50002 y 50004 · ~$9 c/uTenemos las de 2023 (530 y 178). Faltan las nuevas: cómo dibuja hoy el Catastro las franjas vendidas.
☐Revisión de la vinculación catastral de 30023663 y 30023664prioridad · gratisHoy cuelgan de la parcela 530, a 200 m. Sin esto, el inspector siempre irá al lugar equivocado.
☐Observación formal contra la parcela 1363 · gratisSe generó sobre la franja que el propio IGCN dijo que era la calle. Abre la revisión de oficio.
☐Coordenadas del mojón de ladrillo, si el IGCN las tiene en su red · gratisAmarraría todo el Polígono H sin entrar a ningún predio.
03Alcaldía de La Libertad Costa
✓Expediente de aprobación de la Lotificación Boca Poza: plano aprobado y acta de recepción de callespresentado 10-IX · gratisEnviado a la Unidad de Acceso a la Información Pública por Ley de Acceso a la Información Pública, pidiendo copia certificada y además digital. Siete puntos, con el DUI adjunto. La respuesta vence alrededor del 25 de septiembre. Si la lotificación se aprobó con calles, la calle es pública desde entonces y nadie la puede vender.
☐Certificación de nomenclatura vial · gratisSi la Avenida Huachinango y la Calle El Tiburón existen en el registro municipal, y con qué ancho.
☐Permisos de construcción y de cercado en el Polígono E y en el lote 3 desde 2018 · gratisCercar una calle sin permiso es infracción municipal, aparte de lo civil.
☐Denuncia por obstrucción de vía pública, con inspección · gratisSi la calle es pública, la alcaldía puede ordenar reabrirla sin juicio.
☐Fichas de contribuyente de los lotes 1 y 2 (ID 1008323) y de las parcelas vecinas · gratisHistorial de pagos: posesión tributaria tuya y de tu papá.
04Viceministerio de Vivienda · Lotificaciones
☐Registro de la Lotificación Boca Poza: lotificador responsable y plano registrado · gratisEl plano registrado en Vivienda es el trazo oficial de las calles.
☐Estado de regularización y denuncias de compradores · gratisRiesgo aparcado hasta hoy; se vuelve útil si el plano oficial trae la calle.
05MARN, ISTA e INSAFOCOOP · el frente ambiental
◐Verificación de lo que dice la cooperativa sobre medio ambienteHecha en septiembre: no hay Área Natural Protegida declarada sobre Boca Poza. Falta que el MARN lo diga por escrito.
◐Solicitud de información al MARN: área protegida, comodato o convenio con la Cooperativa Los Pinos, con mapaescrito listo · gratisSiete puntos, dirigido a la Oficial de Información del MARN. Cierra el único frente que podría matar el caso: si contestan que no hay nada, se les acaba el argumento; si hay comodato, mejor saberlo antes de demandar; y si no dieron permisos ambientales desde 2018, los que construyeron sin permiso son ellos. Falta ponerle fecha, pegar el DUI y enviarlo.
☐ISTA: inscripciones 47 del Libro 2709 y 59 del Libro 2758, y si esa porción se adjudicó a alguna cooperativa · ~$24Qué tierra tomó el Estado en 1980 y a quién se la dio. Registralmente Boca Poza quedó fuera; hay que tenerlo en papel.
☐INSAFOCOOP: registro de la Cooperativa Los Pinos, representante legal, estatutos e inmuebles declarados · gratisPara citarla con nombre y personería, y saber si Tomás Mineros representa a alguien.
☐MARN: mapa de zona de protección costera y permisos ambientales dados en Boca Poza desde 2018 · gratisSi ellos construyeron y cercaron sin permiso ambiental, el argumento se les voltea.
06Fiscalía y Policía
☐Qué investiga el oficio 744 (Unidad de Patrimonio Privado) en Boca Poza · gratisSi hay caso abierto por ventas encadenadas, el nuestro entra en un patrón que ya conocen.
☐Denuncia por perturbación de la posesión, si la abogada lo indicaSolo con el acta notarial y la constancia policial en mano.
07Perito propio y notaría
◐Acta notarial de presencia y negativa de accesoprioridadEl modelo está escrito y revisado; falta levantarla. Es la única prueba posible del bloqueo: el 8 de septiembre la policía no llegó, así que no hay constancia de ninguna otra autoridad. Lo eficiente es levantarla el mismo día en que el perito toma los tres puntos de GPS.
☐GPS en los tres puntos marcados en el plano: el mojón de ladrillo (GPS 1) y las dos esquinas del lote 6 (GPS 2 y 3)prioridad · ~$450No requiere que el propietario esté presente: los tres puntos están en vía pública y los toma el perito solo. Puede hacerse con Nelson fuera del país. Resuelve lo de «no nos dejan medir». El 1 amarra toda la fila al mapa nacional; el 2 y el 3 lo comprueban contra coordenadas ya inscritas y prueban dónde va la calle. Con un perito distinto de Campos Valle.
☐Diligencias de remedición de tus lotes citando a todos los colindantesEl espejo de lo que ellos no hicieron en 2024: obliga a la confrontación ante el CNR con los títulos en la mesa.
Cómo se defiende la calle
1. Nueve títulos de cuatro familias la ponen entre el Polígono H y el E, y uno de ellos es el antecedente del propio Hernández Morán: la remedición de 2024 contradice su propio título.
2. El Catastro lo dijo por escrito antes de que se inscribiera, y dejó constancia de que los colindantes no fueron citados. Eso abre la rectificación de la remedición y, con ella, de la venta.
3. El único lindero que sostiene la versión de la calle al oriente se apoya en una persona que no tiene ningún inmueble inscrito en La Libertad.
4. Si la lotificación se aprobó con calles, la calle es pública: no la puede vender nadie y la alcaldía puede ordenar reabrirla.
5. Tus títulos dan acceso por esa calle. Sin ella los lotes quedan enclavados, y un fundo enclavado tiene derecho de paso aunque la calle fuera privada.